Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản? Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án?

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án. Nếu dự án vì lý do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại. Vậy điều kiện để chuyển nhượng dự án án gồm những gì. Luật sư 247 sẽ giải đáp thắc mắc ngay sau đây:

Căn cứ pháp lý

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì?

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là việc chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn; và quyền lực thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án; kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với dự án (hoặc 1 phần dự án); đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Điều kiện chuyển nhượng

Căn cứ Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ về các điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Các điều kiện đó cụ thể như sau:

Điều kiện của dự án được chuyển nhượng

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Điều kiện này dảm bảo dự án này được nhà nước xem xét, đồng ý chuyển nhượng dự án; làm căn cứ quan trọng để xác định chính xác ranh giới công trình xây dựng; vị trí của dự án – là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án; hoặc công trình chuẩn bị được thực hiện. Đồng thời, từ bản quy hoạch mà chủ thể nhận chuyển nhượng biết được quyền và lợi ích sau khi chuyển nhượng của họ là gì; cùng với đó là nghĩa vụ mà họ phải thực hiện đối với cơ quan nhà nước và khách hàng.

– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Để tránh xảy ra những tranh chấp, mâu thuẫn sau khi đã chuyển nhượng. Nếu dự án chuyển nhượng chưa thực hiện xong việc bồi thường; giải phóng mặt bằng thì chưa đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng.

– Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Làm căn cứ cho người nhận chuyển nhượng nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, hạ tầng chung của dự án được ghi trong hồ sơ pháp lý để họ không bị lừa mua đất của các dự án ma, dự án không chính chủ. Ngăn chặn đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư không có khả năng thực hiện, chỉ đầu cơ đất rồi chuyển nhượng kiếm lời, làm chậm trễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án.

– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu dự án vẫn còn tranh chấp chưa giải quyết xong mà chuyển nhượng thì rất khó khăn trong việc xác định trách nhiệm sẽ thuộc về ai. Không đảm bảo được đầy đủ lợi ích cho bên nhận chuyển nhượng mới; đồng thời có thể dẫn đến nhiều mâu thuẫn phức tạp hơn. Trong trường hợp chủ đầu tư có dự án bị kê biên, để bảo đảm thi hành án thì chủ đầu tư được xác định là người phải thi hành án. Việc thi hành án nhằm để thực hiện các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các chủ thể khác theo bản án quyết định được thi hành. Khi dự án đã có quyết định kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án; thì chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng đối với những dự án này.

– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về Nhà nước thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Theo đó, khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa; Nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án; thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Đảm bảo đã giải quyết xong những hành vi vi phạm của chủ đầu tư cũ; không gây bất lợi cho chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng.

Điều kiện của chủ đầu tư

– Chủ đầu tư chuyển nhượng

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp; là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai; cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản cần có giấy tờ này để Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp; tạo tiền đề hình thành thị trường BĐS công khai; lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.  

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

Là doanh nghiệp kinh doanh BĐS; có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật; bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Chủ đầu tư dự án BĐS là người phát triển dự án; hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng, tiến độ; cũng như hiệu quả đầu tư của các dự án BĐS. Chính vì vậy, chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính thì mới có thể tiếp tục hoàn thành dự án; hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.

Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng

Căn cứ Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm:

Đơn đề nghị

Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

– Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

– Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500; hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ; hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

– Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản; hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ ;đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao có chứng thực); trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình; để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai.

Trường hợp chưa có văn bản chứng minh trên; phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập; hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất; (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động;

Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp; nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng

Báo cáo theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Mời bạn xem thêm

Có hủy được hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng không?

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay

Hướng dẫn chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản“. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc giải đáp những vấn đề pháp lý khó khăn; vui lòng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật hoặc liên hệ hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp