Hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay diễn ra ngày càng sôi động. Trong thực tế xét xử tại tòa án, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là một trong những tranh chấp diễn ra nhiều nhất. Vì khi chuyển nhượng nhà đất đòi hỏi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải nắm được quy định pháp luật về chuyển nhượng, điều kiện nhận chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng lập như thế nào cũng như thuế chuyển nhượng nhà đất. Vậy thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất được quy định như thế nào? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư 247 để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này nhé!
Căn cứ pháp lý
- Thông tư 92/2015/TT-BTC;
- Thông tư 156/2013/TT-BTC.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
Nhiều người cho rằng khi chuyển nhượng nhà đất thì không phải nộp bất kỳ loại thuế nào. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, khi chuyển nhượng nhà đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Vì thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2 % | x | Giá chuyển nhượng |
Lưu ý về giá chuyển nhượng:
- Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Quy định về khai thuế khi chuyển nhượng nhà đất
Khai thuế khi chuyển nhượng nhà đất là một trong những nghĩa vụ của người chuyển nhượng. Vì thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân nên phải khai thuế. Việc khai thuế được pháp luật quy định cụ thể. Dưới đây là quy định về nguyên tắc khai thuế và những trường hợp bắt buộc phải khai thuế.
Theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải tuân thủ những nguyên tắc sau:
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.
Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:
- Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, chuyển nhượng bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
- Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) nhà, đất đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
- Trường hợp nhà, đất do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng.
Lưu ý: Riêng đối với nhà, đất của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai thuế, nộp thuế TNCN.
Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất
Khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất, người chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục khai và nộp thuế chuyển nhượng nhà đất, trong đó người nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế sau đó nộp cho cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn luật định. Dưới đây là hướng dẫn về thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất.
Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:
1 – Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
2 – Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010 (thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở).
3 – Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
+ Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng.
+ Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.
4 – Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
- Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế:
- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
- Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp. Theo đó, người nộp thuế sẽ nộp theo đúng số tiền ghi trên thông báo.
Khuyến nghị
Luật sư 247 tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ chuyển nhượng mua bán đất đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là soạn thảo đơn đề nghị tách thửa đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Đóng bảo hiểm khi đi làm để làm gì?
- Thủ tục đóng thuế đất hàng năm năm 2023 như thế nào?
- Hoàn trả tiền bảo hiểm y tế tự nguyện như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch gặp phải 02 vấn đề sau:
– Khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;
– Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
– Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Theo đó, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).
– Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận.
