Khi chưa thể thực hiện ngay việc mua bán đất nhưng muốn được “đảm bảo” sẽ mua bán thuận lợi, các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, khi không đủ điều kiện để thực hiện tiếp hợp đồng mua bán đất, người mua phải bồi thường thế nào với hợp đồng đặt cọc đấy đã ký? Hay hỏi cách khác là tự ý bỏ cọc mua đất, người mua phải bồi thường thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé!
Căn cứ pháp lý
Quy định của pháp luật về đặt cọc
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ quy định này, có thể hiểu, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng; thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền; nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất?
Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự; nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất; (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút); và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.
Để trả lời cho câu hỏi, tự ý hủy hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường không; cần xem xét đến các trường hợp sau đây:
– Có thiệt hại xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng; thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro; chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
– Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
– Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:
+ Nếu có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc bị mất số tiền đặt cọc; trừ trường hợp có quy định khác và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
+ Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.
Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc; mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp nào tự ý bỏ cọc mua đất mà không mất tiền?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
– Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
– Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc.
Trường hợp nào bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ?
Trong việc đặt cọc mua bán đất; thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
– Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà; đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
– Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc; bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
– Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên; thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường; cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà; đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.
Có thể bạn quan tâm:
- Xử lý tiền cọc trong trường hợp từ chối mua tài sản đã trúng đấu giá
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất thì giải quyết như thế nào?
- Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2021
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Tự ý bỏ cọc mua đất, người mua phải bồi thường thế nào?“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giấy phép bay flycam, xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký mã số thuế cá nhân,…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; thì tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ việc trên.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết; thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc; hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc; và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết; không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập; thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc; bên nhận đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
