Xin chào Luật sư, hiện nay tôi đang là sinh viên ngành Luật. Tôi có một thắc mắc này rất mong được Luật sư trả lời: “Luật đất đai hiện hành, quy định về ranh giới giữa hai nhà như thế nào?”. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật sư. Để giải đáp thắc mắc “Ranh giới giữa hai nhà?” mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý:
Khái niệm về bất động sản
Bất động sản được hiểu là những tài sản không thể di dời được. Khoản 1 điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định, tài sản là bất động sản bao gồm:
“Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo đó đất đai được hiểu là những mảnh đất riêng biệt gắn với quyền sử đụng đất của từng chủ thể khác nhau. Đất đai là tài sản có thể chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác, nhưng không thể di chuyển từ địa điểm này đến địa điểm khác nên đất đai chính là bất động sản. Những tài sản phái sinh từ đất đai như nhà, công trình xây dựng cũng là bất động sản, vì những tài sản này tọa lạc ngay trên bề mặt của đất đai và không thể di chuyển được.
Các bất động sản có giới hạn nhất định và được phân chia với các bất động sản khác, gắn với quyền, nghĩa vụ của từng chủ thể nhất định. Giới hạn phân chia đó chính là ranh giới bất động sản.
Xác định ranh giới giữa các bất động sản như thế nào?
Ranh giới được hiểu là đường phân giới hạn giữa hai khu vực, hai địa phận liền nhau. Ranh giới giữa các bất động sản là giới hạn phân chia giữa các bất động sản liền kề nhau.
Theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”
Như vậy, các dấu hiệu để xác định ranh giới có thể do các chủ thể tạo ra như xây tường, trồng cây, dựng cột mốc nhưng cũng có thể là dấu hiệu tự nhiên như kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Bất cứ chủ sở hữu bất động sản nào cũng có mối liên hệ với các chủ sở hữu bất động sản khác về ranh giới. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, không được có hành vi lấn chiếm hoặc hành vi khác làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Người sử dụng đất có được trồng cây vượt quá ranh giới đất không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:
“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thừa đất. Việc trồng cây vượt quá ranh giới đất được coi là hành vi xâm phạm quyền sở hữu.
Trường hợp trồng cây trên đất của mình nhưng rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành vượt quá sang bất động sản của người khác. Nhưng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận khác ví dụ như bên có bất động sản liền kề cho phép cây trồng được lấn sang đất của người đó thì chủ sở hữu sẽ không cần phải cắt tỉa cây. Điều này thể hiện pháp luật tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên vì trong quan hệ dân sự các chủ thể được tự do thể hiện ý chí, xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự không trái với pháp luật, đạo đức xã hội.
Ranh giới phân chia bất động sản
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới giữa các bất động sản được xác định bằng cách: theo thỏa thuận của các bên, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Ranh giới đó có thể là tường, rào, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Theo điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì trên cơ sở xác định ranh giới giữa các bất động sản, các bất động phải được đo đạc lập thành bản mô tả ranh giới. Cũng theo thông tư này thì, ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất. Đối với trường hợp đang có tranh chấp về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết.
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
Theo đó các chủ thể có quyền tự do sử dụng, khai thác trên bề mặt, lòng đất, không gian bất động sản của mình trong phạm vi quyền sở hữu và theo chiều thẳng đứng của ranh giới đã xác định.
Các chủ thể có nghĩa vụ phải tôn trọng ranh giới đã bất động sản đã xác định, không ai có quyền xâm phạm, lấn chiếm ranh giới giữa các bất động sản. Việc sử dụng, khai thác bất động sản của các chủ thể phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Đối với trường hợp cây cối vượt quá ranh giới là đang xâm phạm đến việc sử dụng không gian đất của chủ thể khác, vì vậy chủ sở hữu của bất động sản có cây vượt quá ranh giới có nghĩa vụ cắt, tỉa cành, rễ cây. Tuy nhiên pháp luật luôn tôn trọng thỏa thuận của các bên, vì vậy nếu các bên có bất sản liền kề có thỏa thuận về việc để cây cối lấn sang đất của nhau thì chu thể không có nghĩa vụ phải cắt, tỉa cành vượt quá ranh giới nữa.
Quy định về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phạm vi quyền của các chủ thể đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình, và nghĩa vụ tôn trọng quyền sử dụng đất của chủ thể khác.
Trên đây là những quy định của pháp luật về ranh giới giữa các bất động sản liền kề.
Mời bạn xem thêm:
- Cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định pháp luật hiện nay
- Đo đạc xác định ranh giới đất được thực hiện như thế nào?
- Bồi thường diện tích đất thu hồi dựa trên giấy chứng nhận hay ở trên thực tế?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Ranh giới giữa hai nhà″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp:
Đối với trường hợp, gia đình hàng xóm muốn phá dỡ tường để xây lên thì hai gia đình có thể thỏa thuận, để bạn có thể gia cố phần mái bê tông. Gia đình bạn và hàng xóm nên thỏa thuận rõ ràng về việc sử dụng ranh giới giữa hai nhà, trong trường hợp không thỏa thuận được và có tranh chấp xảy ra, bạn có thể nhờ chính quyền địa phương giải quyết như tiến hành hòa giải hoặc nếu hòa giải không thành bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới chung này.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
