Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đối với đất đai, Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất và có quyền thu hồi đất. Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Do vậy, mức tiền bồi thường khi thu hồi đất cần rõ ràng. Nhưng không phải lúc nào diện tích thực tế thu hồi cũng giống với giấy tờ sử dụng đất. Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giải đáp vấn đề bồi thường diện tích đất thu hồi dựa trên giấy chứng nhận hay ở trên thực tế.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện để được bồi thường khi bị thu hồi đất
Theo khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai, khi Nhà nước thu hồi đất nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ mà chưa được cấp, trừ trường hợp sau:
Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ. Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013).
Bồi thường diện tích đất thu hồi dựa trên giấy chứng nhận hay ở trên thực tế?
Căn cứ Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.“
Đối chiếu với quy định trên, vấn đề bồi thường khi diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trong sổ như sau:
– Trường hợp do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
– Trường hợp được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
– Trường hợp diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
Thủ tục nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi được bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường mà Nhà nước đưa ra là tổng toàn bộ các khoản bồi thường về đất, bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng hay các tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất nhận bồi thường cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tài liệu chứng minh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận.
Thời hạn nhận bồi thường là 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm trả khoản bồi thường thì sẽ phải thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Bồi thường diện tích đất thu hồi dựa trên giấy chứng nhận hay ở trên thực tế?”. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn về: Giấy phép sàn thương mại điện tử, thành lập công ty hợp danh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký lại khai sinh trực tuyến, báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm công văn xác minh đăng ký lại khai sinh…; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Quy trình thu hồi đất công ích theo pháp luật hiện hành năm 2022
- Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mới
- Quy định về thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định về việc “có được thu hồi đất với giá thấp bán lại với giá cao hay không” nhưng trên thực tế do pháp luật quy định chưa thực sự chặt chẽ nên hiện tượng này vẫn xảy ra tại nhiều địa phương.
