Đất đai được xem là vấn đề vĩnh cửu trong đời sống; và là lĩnh vực tốn không ít giấy mực của các nhà làm luật. Dù Luật đã được sửa đổi để phù hợp với thực tế; song bên cạnh đó vẫn tồn tại những tình huống mà chúng ta không thể lường trước được trong cuộc sống. Gần đây, diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn so với Sổ đỏ khá phổ biến; mà nguyên nhân chủ yếu là do đo đạc bằng tay hoặc do lấn, chiếm.
Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ; hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế sử dụng đất nông nghiệp); hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những vấn đề khó khăn.
Vậy những ảnh hưởng đó cụ thể là gì? Cần xử lý như thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên? Hãy cùng Luật Sư 247 tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Ảnh hưởng khi diện tích thực tế khác với Sổ đỏ
Phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất
Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo diện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).
Có thể dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng
– Thông thường khi chuyển nhượng đất có 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặt khác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không được đo đạc lại.
– Khi chuyển nhượng xong vì không tự đo đạc trước; hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.
Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp Sổ đỏ
– Giá trị của thửa đất có Sổ đỏ lớn hơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).
Tư vấn xử lý
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013, diện tích thực tế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1
Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:
– Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổ đỏ);
– So với giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ), cụ thể:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Bản án, quyết định của tòa án;
+ Quyết định thi hành án;
+ Quyết định công nhận hòa giải thành;
+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
=> Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế
Trường hợp 2
– Diện tích thực tế lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ
Chuẩn bị hồ sơ
– Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK;
– Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Trình tự thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.
Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Có thể bạn quan tâm:
Trích lục khai tử và giấy chứng tử khác nhau thế nào?
Xác nhận tình trạng hôn nhân, xác nhận tình trạng độc thân
Câu hỏi liên quan
– Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. (Không tính các ngày nghỉ lễ)
– Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vì do lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Khi người dân phát hiện diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.
Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận, nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổ đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý.
Thông tin liên hệ
Trên đây là những tư vấn của Luật sư 247 về “Làm gì khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ“. Hi vọng bài viết có thể giúp ích cho cuộc sống của bạn. Hãy liên hệ để được tư vấn về các dịch vụ pháp lý khác tại hotline: 0833102102.
