Chào Luật sư, Hiện tôi đang có nhu cầu bán một căn nhà cấp 4 rộng 8×10 m2 tại Quận 7 Thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng tôi không biết việc xử lý tài sản gắn liền với đất sẽ phải thực hiện những thủ tục gì? Mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Sau dịch bệnh Covid-19 cơn sốt giá cả bất động sản liên tục tăng. Hằng ngày chúng tôi luôn nhận được rất nhiều các câu hỏi từ phía quý đọc giả về vấn đề xử lý tài sản gắn liền với đất. Chứng tỏ các kiến thức về vấn đề xử lý tài sản gắn liền với đất đang được sự quan tâm rất lớn từ mọi người trong thời buổi hiện nay.
Để giải đáp chung cho câu hỏi về vấn đề xử lý tài sản gắn liền với đất. Luatsu247 mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
Xử lý tài sản gắn liền với đất là gì?
Xử lý tài sản gắn liền với đất là cách nói ám chỉ việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền như:
- Chuyển đổi;
- Chuyển nhượng;
- Cho thuê;
- Cho thuê lại;
- Thừa kế;
- Tặng cho;
- Thế chấp;
- Góp vốn quyền sử dụng đất.
đối với các tài sản gắn liền với đất đai.
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
– Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Cây lâu năm; rừng sản xuất là rừng trồng; hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013; tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Rừng sản xuất là rừng trồng;
– Cây lâu năm.
Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều khiển để được thực hiện xử lý tài sản gắn liền với đất
Điều khiển để được thực hiện xử lý tài sản gắn liền với đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định đã phân tích trên; người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các trường hợp xử lý tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
Việc xác định tư cách chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ dẫn đến 2 trường hợp khi xử lý tài sản thế chấp như sau:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản
Thực hiện các quyền như chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất một cách bình thường không bị hạn chế về quyền:
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
2. Nhóm người sử dụng đất; mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình; cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình; cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế; thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm; nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định; làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất mà một bên; hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
Khác với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản; người người sử dụng đất không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất; sẽ gặp phải rất nhiều hạn chế.
Tức chỉ được phép sử dụng phần đất đã mà mình được làm chủ sở hữu đất; còn đối với các loại tài sản gắn liền với đất thì sẽ không được phép xử lý; trừ trường hợp chủ sở hữu cho phép. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép tiếp tục sử dụng tài sản mà mình là chủ sở hữu; chủ sở hữu đất không được xâm phạm hoặc sử dụng; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thẩm quyền xử lý tài sản gắn liền với đất
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cấp đổi; cấp lại Giấy chứng nhận; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất được hướng dẫn chi tiết tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; và khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Thời hạn để xử lý tài sản gắn liền với đất
– Thời gian sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho không quá 10 ngày làm việc; không quá 20 ngày làm việc đối với xã vùng sâu; vùng xa; biên giới hải đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Để biết chính xác trong từng trường hợp cụ thể thì người dân căn cứ vào ngày hẹn trả kết quả trong phiếu tiếp nhận; và trả kết quả nhận được khi nộp hồ sơ.
Mời bạn xem thêm
- Văn phòng công chứng nhà đất tại Hà Nội
- Đơn khiếu nại thu hồi đất trái quy định mới
- Các cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch không?
- Thủ tục thuê đất 50 năm làm trang trại năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Xử lý tài sản gắn liền với đất″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cấp đổi; cấp lại Giấy chứng nhận; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất được hướng dẫn chi tiết tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; và khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Theo quy định tại khoản 4, 5 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020, việc xử lý tài sản như sau:
“4. Nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này. 5. Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư, nhà đầu tư tự thanh lý tài sản. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
