Ngày nay hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng được diễn ra ngày càng nhiều nhất là trong lĩnh vực mua bán đất. Khi không thục hiện đúng hợp đồng đặt cọc thì chủ thể có thể bị phạt theo các điều khoản tại hợp đồng. Tuy nhiên, có những trường hợp chủ thể không bị phạt cọc. Vậy trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất? Pháp luật quy định trường hợp việc đặt cọc không thành sẽ như thế nào? Luật sư X mời bạn đọc cùng tìm hiểu về bài viết “Trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất?“.
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Quy định pháp luật về đặt cọc khi mua bán đất
Đặt cọc là gì?
Trước khi tìm hiểu về các trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất, ta cần hiểu đặt cọc là gì? Đặt cọc là 1 trong 9 biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận giữa các bên được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc được hiểu như sau:
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý; đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết; thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận như thế nào?
Phạt cọc xảy ra khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết; cụ thể là từ chối giao kết; thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc; bên nhận đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc).
Tuy nhiên, trong trường hợp bên đặt cọc cần bảo đảm hơn về việc bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc; thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.
Các trường hợp không chịu phạt cọc mua bán đất
Trường hợp 1
Trường hợp đầu tiên mà pháp luật quy định đó là các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
2. Theo thỏa thuận của các bên.
Trường hợp bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thể thỏa thuận thương lượng việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc khi không thực hiện được nghĩa vụ giao kết hợp đồng.
Trường hợp 2
Trường hợp tiếp theo không phải chịu phạt đó là bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015:
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự; trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Theo quy định trên, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp 3
Trường hợp Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì chủ thể thực hiện cũng có thể không bị phạt cọc khi mua bán đất.
Khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Do đó, trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.
Mặt khác, căn cứ theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau thì cũng không phải chịu phạt cọc:
Việc chậm trễ giao kết; thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan xuất phát từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.
Mời bạn xem thêm
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Trường hợp nào không chịu phạt cọc mua bán đất?“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giấy phép bay flycam, xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký mã số thuế cá nhân,…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý; đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc;
Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan;
Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.
