Tranh chấp hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở là một tranh chấp thường xuyên xảy ra và khó giải quyết. Việc tìm kiếm phương thức để giải quyết các tranh chấp này là một nhu cầu bức thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Trong phạm vi bài viết này, Luật sư X xin gửi đến quý bạn đọc một số giải pháp tháo gỡ các bế tắc trong việc xử lý các tranh chấp của hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở.
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Các hình thức huy động vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn; hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Đồng thời, theo quy định của điều khoản này; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng nêu trên sau khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
Những rủi ro trong hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở
Việc đầu tư này sẽ mang lại nhiều rủi ro khi chủ đầu tư chưa đáp ứng được các điều kiện nêu trên; nhưng vẫn chào mời và ký kết hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư. Điều này dẫn đến thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư; vì lúc này hợp đồng góp vốn trên là trái quy định pháp luật.
Ngoài ra, kể cả khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện để ký kết hợp đồng góp vốn thì vẫn có thể tồn tại nhiều rủi ro. Cụ thể là các tranh chấp phát sinh từ nội dung, điều khoản hợp đồng.
Có thể nhận thấy rằng, trên thực tế, đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, buộc thực hiện đúng hợp đồng hay xử lý do chậm tiến độ…), điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên không vi phạm, bởi lúc này bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng.
Đa phần, các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do không có cơ chế xử lý được rốt ráo các tình huống hay yêu cầu giải quyết tranh chấp. Do đó, tìm kiếm một cơ chế pháp lý để giải quyết tranh chấp là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho các bên.
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở
Thương lượng
Cơ chế giải quyết tranh chấp đầu tiên mà các bên có thể áp dụng là thương lượng. Cơ chế này giúp cho các bên có thể thỏa thuận để bảo vệ quyền và lợi ích của mình mà không cần phải thông qua các cơ quan tố tụng để giải quyết tranh chấp. Các bên có thể thương lượng với nhau để điều đình lại hợp đồng theo hướng bảo đảm lợi ích cho các hai bên. Cơ chế này giúp các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí, mà còn thể hiện sự thấu hiểu và cảm thông giữa các bên trong việc cùng xem xét và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách khôn ngoan nhất.
Khởi kiện ra Tòa án
Nếu các bên không thể thương lượng được, nhà đầu tư có thể tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn. Khi đó, thông qua phán quyết của tòa án, nhà đầu tư được quyền yêu cầu chủ dự án phải bồi thường thiệt hại và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà; hoặc yêu cầu chủ dự án hoàn trả lại tiền góp vốn và bồi thường thiệt hại theo quy định. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền góp vốn đầu tư hoặc nhận bàn giao nhà cho dù đã thắng kiện tại Tòa án.
Nộp đơn yêu cầu Tòa tuyên bố phá sản đối với chủ đầu tư để thu hồi lại vốn góp đầu tư
Ngoài ra nhà đầu tư có thể nộp đơn yêu cầu Tòa tuyên bố phá sản đối với chủ đầu tư để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư, tuy vậy, do pháp luật phá sản của nước ta hiện nay còn chưa thật rõ ràng và việc xác lập tư cách chủ thể bị phá sản đối với chủ dự án không là đương nhiên, nên trước khi nhà đầu tư muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.
Nhìn chung, đối với các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở đều có ưu và nhược điểm của mình. Trong đó, phương thức thương lượng là phương thức đảm bảo tốt nhất lợi ích cho các bên nhưng lại khó thực hiện do việc mâu thuẫn lợi ích các bên.
Đối với phương thức khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án về mặt pháp lý cũng là một trong các giải pháp có khả năng thu hồi lại một phần tài sản góp vốn cho nhà đầu tư; tuy nhiên, giải pháp này đòi hỏi yêu cầu cao về sự am hiểu pháp luật và tốn thời gian. Do đó, mặc dù khả thi để giải quyết bế tắc trong tranh chấp; nhưng lại có khả năng gây thiệt hại cho cả chủ dự án và nhà đầu tư.
Trình tự khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở
Theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi xét thấy quyền và lợi ích mình bị xâm hại, cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu; chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu; chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu; chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện; hoặc gửi trực tiếp bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án. Lúc này, Tòa án sẽ nhận và thụ lý đơn khởi kiện khi hồ sơ hợp lệ.
Có thể bạn quan tâm:
- Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Hướng dẫn thủ tục ngừng hoạt động của dự án đầu tư
- Mẫu văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Tranh chấp hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giấy phép bay flycam, xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký mã số thuế cá nhân,…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn; hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Nếu các bên không thể thương lượng được nhà đầu tư có thể tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình; hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn. Khi đó, thông qua phán quyết của tòa án; nhà đầu tư được quyền yêu cầu chủ dự án phải bồi thường thiệt hại; và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà; hoặc yêu cầu chủ dự án hoàn trả lại tiền góp vốn; và bồi thường thiệt hại theo quy định.
– Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở; và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
– Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng; mua, thuê mua, nhận tặng cho; nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
