Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào?

Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào? Làm sao để biết được Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào? Tôi có ý định mua nhà chung cư. Tôi muốn hỏi hiện nay để được xác lập quyền sở hữu nhà ở cần làm những thủ tục gì? Khi hợp đồng mua bán nhà được ký xong thì bên mua có được xác lập quyền sở hữu nhà ở hay chưa? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của bạn “Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào?” như sau:

Xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là gì

Xác lập quyền là việc quyền được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác, có đăng ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

Đối với đất đai, chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất cũng bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Còn với nhà và tài sản khác gắn liền với đất, ta có thể xác lập quyền sở hữu với chúng.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào?

Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định như sau:

“b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.”

Căn cứ quy định trên, thời điểm xác định quyền sở hữu nhà gắn liền với đất trên 183 ngày để miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng chính là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp mẹ bạn chuyển nhượng căn nhà gắn liền với đất nhận được từ thừa kế, nghĩa vụ thuế TNCN được xác định như sau:

– 50% giá trị nhà ở duy nhất của mẹ bạn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã cấp khi xây nhà: được miễn thuế TNCN nếu đến thời điểm chuyển nhượng đảm bảo điều kiện có quyền sở hữu nhà ở tối thiểu 183 ngày.

– 50% giá trị tài sản thừa kế của mẹ bạn (các đồng thừa kế từ chối không nhận và chuyển lại phần giá trị tài sản cho mẹ bạn) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được cấp sau khi phân chia di sản thừa kế: được miễn thuế TNCN nếu đến thời điểm chuyển nhượng đảm bảo điều kiện có quyền sở hữu nhà ở tối thiểu 183 ngày.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà được quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, đổi nhà, thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, bên thừa kế sẽ được xác định tùy từng trường hợp

Đối với giao dịch mua bán nhà ở:

• Giữa cá nhân với cá nhân: quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
• Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với giao dịch thuê mua nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với giao dịch góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

Đối với giao dịch nhận thừa kế nhà ở: quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 614 Bộ luật dân sự 2015.

Xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thế nào?

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở:

Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Do vậy, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở tùy từng trường hợp có khác nhau như sau:

– Đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

– Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế.

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở (kể cả chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư) và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất:

Khoản 1 Luật Nhà ở quy định rõ “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Do đó, có thể nói quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất không mâu thuẫn nhau.  Khi chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó, thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này được xác lập cho người nhận chuyển quyền kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Mời bạn đọc xem thêm:

• Thời hạn chia tài sản sau ly hôn là bao lâu?
• Cách tính phụ cấp thu hút theo Nghị định 76 như thế nào?
• Nghị định 169 quản lý bảo vệ biên giới có nội dung gì?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; đăng ký bảo vệ thương hiệu giải thể công ty cổ phần ;tìm hiểu về văn phòng dịch vụ thám tử ; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân; đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp