Chào Luật sư, hiện nay quy định về quyền của người sử dụng đất như thế nào? Tôi trước giờ chưa được sở hữu mảnh đất nào. Ba mẹ tôi có hứa cho tôi một mảnh đất làm mặt bằng buôn bán. Không biết Quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ thế nào? Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay có khó không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:
Quyền sử dụng đất và người sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà nhà nước quy định trong thời hạn sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai quy định các đối tượng là người sử dụng đất.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là một nguyên tắc quan trọng của ngành Luật Đất đai. Theo đó toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ dù do ai sử dụng với mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Cụ thể, hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định ở Điều 53 Hiến pháp 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”,
Điều 4 Luật đất đai:
Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Nhìn chung, ta có thể hiểu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như sau:
“Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.”
Quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ thế nào?
Quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ được quy định như sau:
Thứ nhất, quá trình khai thác sử dụng đất của người sử dụng đất bị chi phối bởi Nhà nước, biểu hiện ở hình thức sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; hạn mức; giá đất.
Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình thức cho thuê đất. Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các trường hợp được giao đất (Điều 54,55 Luật đất đai) hoặc được cho thuê đất (Điều 56 Luật đất đai), người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong viêc Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào.
Về mục đích sử dụng đất: Điều này thể hiện rõ ở Điều 14, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, theo đó tại Điều 14:
“Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Tùy theo loại đất, vị trí đất mà Nhà nước cho phép chủ thể nào có quyền sử dụng đất, sử dụng đất vào mục đích gì. Sau đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã cho phép, đất trồng lúa thì phải là trồng lúa, đất ở thì phải là đất ở, đất để thực hiện các dự án đầu tư thì phải thực hiện các dự án. Đồng thời việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nhận được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong một số TH nhất định (Điều 57).
Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất của người dụng đất (Điều 15 Luật đất đai), tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể là ổn định lâu dài hoặc là giới hạn ở mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm (Điều 126, Luật đất đai).
Về giá đất: Nhà nước quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lí đất đai về mặt kinh tế (Điều 18). Giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất(khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai). Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 13, Luật đất đai 2013), từ đó các cơ quan có thẩm quyền đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114, Luật đất đai). Chứng tỏ khi người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính hay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải dựa theo nguyên tắc về giá mà Nhà nước đặt ra, qua đó cho thấy tính phụ thuộc cao về giá đất
Thứ hai, hình thức và nội dung của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều chịu sự chi phối của các quy định pháp luật mà Nhà nước đặt ra. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Về hình thức, tất cả các loại giao dịch này đều thể hiện dưới dạng văn bản (Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015), mà cụ thể là khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì các bên phải thiết lập hợp đồng về loại giao dịch quyền sử dụng đất đó (Điều 500, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 BLDS 2015). Một số loại giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Về trình tự thủ tục: Việc giao dịch đất đai thông qua các loại giao dịch đều có trình tự, thủ tục riêng theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các loại giao dịch quyền sử dụng đất trên được quy định tại Điều 502 BLDS 2015 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện, thống nhất quản lí nên bất cứ một cá nhân, tổ chức nào khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thì đều phải đáp ứng các điều kiện cho phép giao dịch và thực hiện theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có những nghĩa vụ tài chính nhất định xuất phát từ cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ tư, mặc dù trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định.Thu hồi đất có hậu quả pháp lí là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng 1 quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền được quy định tại Điều 16, 61, 62, 64, 65, 67, 70, 71 Luật Đất đai.
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như thế nào?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, trong trường hợp mẹ của anh mất thì các anh chị em của anh cần phải đáp ứng những điều kiện trên thì mới có thể làm văn bản phân chia tài sản thừa kế.
Trong trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì mảnh đất đó phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định ra sao?
Quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ được nhiều người quan tâm.
Căn cứ vào quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như trên.
Hồ sơ chứng thực giấy tờ thay thế sổ đỏ bao gồm những gì?
Tại điểm c khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định các giấy tờ trong bộ hồ sơ chứng thực bao gồm:
Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch
- Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:
…
c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
Về bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó hiện tại chưa có hướng dẫn cụ thể của pháp luật nên TVPL chưa trả lời cụ thể cho anh.
Về giấy tờ thay thế sổ đỏ (Giấy CN QSD), theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có tên người sử dụng đất.
Theo đó, các loại giấy tờ này được coi là các loại giấy tờ làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc các loại giấy tờ này có thay thế được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh có thể liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ thế nào?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Mức bồi thường thu hồi đất…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết
- Bản án hình sự về tội Giết người
- Chuyển đất nghĩa trang sang đất ở có được không?
- Quy hoạch nghĩa trang nông thôn năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Coi quyền sử dụng đất là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015). Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản cũng là quan điểm của nhiều học giả ở nước ta hiện nay. Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trong Bộ luật Dân sự nước ta là không phù hợp.
Vật quyền hạn chế: Vật quyền hạn chế là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu đối với tài sản. Vật quyền hạn chế được phái sinh từ quyền sở hữu theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Trên một tài sản có thể tồn tại nhiều loại vật quyền hạn chế khác nhau, trong khi chỉ có một vật quyền chính tồn tại trên tài sản. Vật quyền hạn chế cũng mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền nhưng so với vật quyền chính thì không có tính vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn mà pháp luật quy định hoặc trong thời hạn thỏa thuận với chủ sở hữu.
