Chào Luật sư. Gia đình tôi có một mảnh đất cạnh nhà không sử dụng đến và muốn ủy quyền sử dụng đất lại để vay vốn làm ăn. Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp của gia đình tôi khi làm giấy ủy quyền cho bên cho vay xong thì bên cho vay có được tự ý bán hoặc thế chấp mảnh đất đó cho người khác không? Và bên cho vay sẽ có những quyền gì khi được gia đình tôi ủy quyền sử dụng đất thì họ? Và có cần lưu ý những vấn đề gì khi làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, cảm ơn Luật sư.
Chào bạn, Luật sư 247 cảm ơn bạn đã quan tâm, và gửi câu hỏi tư vấn về cho chúng tôi. Về vấn đề ủy quyền sử dụng đất mà bạn quan tâm chúng tôi sẽ giải thích và cung cấp toàn bộ thông tin cần thiết qua bài viết ” Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất là gì?“, mời bạn đọc cùng theo dõi.
Căn cứ pháp lý
- Bộ Luật Dân sự 2015
Ủy quyền sử dụng đất và quy định ủy quyền sử dụng đất như thế nào?
Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người nhận ủy quyền thực hiện một hay nhiều công việc trong hợp đồng ủy quyền. Hiệu lực hợp đồng ủy quyền có hiệu lực theo sự thỏa thuận của các bên.
Theo quy định tại Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu đối với tài sản thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Điều 53 Hiến pháp quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó người dân chỉ được công nhận quyền sử dụng đất đai và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật đất đai với tư cách người sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chỉ công nhận và bảo hộ các quyền của người sử dụng đất khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về vấn đề ủy quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì người có quyền sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật dân sự.
Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất là gì?
Việc các bên xác lập giao dịch dân sự như bán cho người khác hoặc thế chấp ngân hàng có được quyền thực hiện không thì phải căn cứ vào phạm vi đại diện mà các bên đã giao kết. Điều 141 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về phạm vi đại diện như sau:
- “1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
- a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- b) Điều lệ của pháp nhân;
- c) Nội dung ủy quyền;
- d) Quy định khác của pháp luật.
- 2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- 3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- 4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”
Đối với giao dịch do đại diện theo ủy quyền xác lập thì chỉ có quyền thực hiện trong nội dung ủy quyền, không được vượt quá phạm vi cho phép; đồng thời thời hạn đại diện cũng được giới hạn theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời hạn là 1 năm kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện:
- Bên được ủy quyền có quyền bán mảnh đất cho người khác hoặc thế chấp cho ngân hàng nếu quyền này được ghi nhận trong nội dung giấy ủy quyền.
- Bên ủy quyền có quyền bán mảnh đất cho người khác hoặc thế chấp cho ngân hàng khi trong nội dung giấy ủy quyền không hạn chế quyền của họ về vấn đề này.
Cũng theo điều 565 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền :
- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền
- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại điều này.
Các vấn đề cần lưu ý khi ủy quyền, chuyển nhượng đất
Thứ nhất, kiểm tra thông tin về thửa đất:
- Giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, bản đồ địa chính,…): Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Giấy tờ đó thể hiện quyền hạn của người đứng ra chuyển nhượng nhà, đất. Nội dung kiểm tra cần xem xem thông tin về thửa đất và thực tế có giống nhau không. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.
- Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân, đăng kí kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân,…): Kiểm tra kĩ giấy tờ tùy thân của các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất để đảm bảo việc chuyển và nhận là đúng quy định của pháp luật.
- Tính ổn định của nhà, đất: Việc kiểm tra tính ổn định của nhà, đất đảm bảo nhà, đất là đối tượng chuyển nhượng không bị tranh chấp giữa các cá nhân với nhau hoặc giữa cá nhân và tổ chức. Để kiểm tra yếu tố này, bạn có thể liên hệ với UBND xã hoặc mọi người xung quanh nơi có nhà, đất chuyển nhượng để biết thêm thông tin về nguồn gốc đất cũng như tình trạng sử dụng đất.
- Xác định quyền sở hữu của nhà, đất: Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và kí kết của hai người. Nếu một trong hai người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
- Thông tin bên thứ ba (nếu có): Để xác thực thông tin này, bạn cần đến phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng tìm hiểu xem có liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc,…hay liên quan đến bên thứ ba là bên cung cấp điện, nước,…
- Nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng: Bắt buộc phải hoàn thành việc nộp lệ phí trước bạ và các loại thuế thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, kí hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất:
- Sau khi hai bên xác minh các thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng nhà, đất hoặc tài sản gắn liền trên đất, bạn có thể tiến hành kí hợp đồng chuyển nhượng.
- Để bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp đặt cọc tiền nên xác lập hợp đồng đặt cọc. Tuy luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng nhưng để tăng tính hợp pháp của hợp đồng này thì nên công chứng, tránh trường hợp tranh chấp về sau.
- Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng
- Hợp đồng phải ghi rõ ràng các thông tin về đất, về các bên nhận và chuyển nhượng, các điều khoản cần thiết khác,..
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 vừa cung cấp những thông tin liên quan đến vấn đề ủy quyền sử dụng đất mà bạn quan tâm, hi vọng bài viết trên sẽ cho bạn đọc những thông tin hữu ích nhất. Bạn đọc quan tâm đến những vấn đề khác như chia đất khi ly hôn,… hãy liên hệ đến hotline 0833102102 đội ngũ Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý của chúng tôi sẽ giải đáp và tư vấn thông tin nhanh chóng, chính xác nhất đến bạn.
Mời bạn đọc thêm:
- Ủy quyền cho người khác mua đất có được không?
- Pháp lý khi mua đất quy định như thế nào?
- Các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điều 562 và điều 565 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người được ủy quyền chỉ thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, những công việc khác nếu không nằm trong phạm vi ủy quyền thì họ không được thực hiện. Nếu họ cố tình thực hiện thì hành vi đó là trái quy định pháp luật, không có giá trị pháp lý.
Để người thân của có thể giải quyết những vấn đề phát sinh như: xây mới, sửa chữa,… thì bạn nên thực hiện thủ tục ủy quyền theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:” Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” Đồng thời để tránh những vấn đề bất lợi sau này bạn nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền, cụ thể Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:
-“Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
– Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Hiện nay, đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ công nhận khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng giao dịch có hiệu lực. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể:
-Trường hợp 1: Chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản)
– Trường hợp 2: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng giao dịch được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
– Trường hợp 3: Thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định về pháp luật.
Vì thế, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện kí hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:
– Đơn xin đăng kí biến động đất đai
– Hợp đồng chuyển nhượng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của hai bên
– Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
