Tách thửa, phân lô là việc chia đất thành những diện tích nhỏ hơn, khác nhau từ một phần đất có diện tích lớn. Với nhiều mục đích, mà người yêu cầu tách thửa, phân lô sẽ yêu cầu phần diện tích khác nhau cho từng phần đã chia và trường hợp gặp nhiều nhất đó là khi gia đình chia thừa kế diện tích đó đáp ứng được yêu cầu tách thửa khi đó nhà nước, chính quyền đia phương sẽ can thiệp và việc chia tách phần đất đó để chia thừa kế. Vậy Đất nông nghiệp có được tách thửa đất không? Quy định về tách thửa đất nông nghiệp như thế nào?
Luật sư 247 sẽ phân tích vấn đề này trong bài viết sau.
Căn cứ pháp lý
Tách thửa là gì?
Tách thửa được định nghĩa là hình thức chia lô đất thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn. Diện tích tách thửa của các lô đất sẽ khác nhau tùy vào mục đích của người làm thủ tục phân lô tách thửa nhưng phải đảm bảo tuần thủ theo đúng quy định về phân lô tách thửa của pháp luật. Một lưu ý không thể bỏ qua là phân lô tách thửa đất khác với phân lũ tách nền dự án.
Quy định về tách thửa đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp có được tách thửa đất không?
Luật Đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật có liên quan hiện nay chỉ quy định về điều kiện chung để tách thửa đất mà không có quy định về việc không cho phép tách thửa đất nông nghiệp.
Do đó có thể hiểu rằng, người sử dụng đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng của từng địa phương.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho… cần có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một số địa phương không bắt buộc phải có Sổ hồng, Sổ đỏ mà chỉ cần có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng);
- Thửa đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng;
- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Ngoài ra, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Tóm lại, người sử dụng đất nông nghiệp được phép tách thửa để bán, tặng cho một phần thửa đất nhưng phải đáp ứng các điều kiện chung nêu trên và điều kiện riêng về hồ sơ tách thửa, diện tích tối thiểu tách thửa tại mỗi địa phương.
Điều kiện để tách thửa
Để có thể tiến hành phân lô tách thửa, chủ đầu tư cần phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
Mảnh đất muốn tiến hành phân lô tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp do cơ quan có thẩm quyển. Trừ một số trường hợp khác đã được quy định rõ tại khoản 1, điều 168 và khoản 3 điều 186 của luật đất đai.
Mảnh đất muốn tiến hành phân lô tách thửa phải có diện tích tối thiểu thì mới tách thửa được. Cụ thể, diện tích tối thiểu được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, mỗi địa phương sẽ có quy định về diện tích tối thiểu để phân lô tách thửa khác nhau.
Đất vẫn đang trong quá trình có thể sử dụng
Đất không có tranh chấp
Đất muốn phân lô tách thửa không bị thế chấp hoặc bị kê biên đảm bảo thi hành án.
Các thành viên có chung quyền sử dụng mảnh đất phải đồng thuận cho tiến hành phân lô tách thửa
Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, pháp luật sẽ không quy định hạn mức diện tích tách thửa tối thiểu chung mà mỗi địa phương sẽ căn cứ vào quỹ đất và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương mình để quy định diện tích tách thửa tối thiểu riêng.
Tại Hà Nam, diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp được quy định tại Quyết định 36/2017/QĐ-UBND. Theo đó, diện tích tối thiểu của thửa đất nông nghiệp sau khi tách là 360 m2.
Ngoài ra, để thửa đất nông nghiệp tại Hà Nam có thể được tách thửa thì thửa đất này phải không thuộc trường hợp không được phép tách thửa được quy định tại khoản 6 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND như: Thửa đất nông nghiệp có yêu cầu tách thửa thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Thửa đất nông nghiệp có yêu cầu tách thửa thuộc quy hoạch chi tiết phân lô đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ các trường hợp thửa đất này nằm trong khu đất tái định cư, đất dịch vụ được phép tách thửa theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND;
Đồng thời, thửa đất nông nghiệp có yêu cầu tách thửa không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận/sổ hồng theo quy định của pháp luật; Một trong các thửa đất nông nghiệp hình thành sau khi tách thửa đất (thửa đất nông nghiệp mới hình thành hoặc thửa đất còn lại) không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Hồ sơ xin tách thửa đất nông nghiệp cần những gì?
Được quy định rõ ràng trong thông tư 24/2014/TT của bộ tài nguyên và môi trưởng, hồ sơ xin phân lô tách thửa bao gồm:
Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
Bản gốc giấy chứng nhận về mảnh đất cần phân lô tách thửa
Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp như thế nào?
Trinh tự và thủ tục phân lô tách thửa bao gồm 3 bước:
Bước 1: Cần làm hồ sơ xin phân lô tách thửa theo mẫu tại điều 9, thông tư 24 như trên, sau đó nộp tại cơ quan có thẩm quyền như: phòng đăng ký đất đai cấp quận hoặc huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Khi văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ xin phân lô tách thửa của người dân sẽ tiến thành các công việc:
Đo đạc địa chính mảnh đất xin phân lô tách thửa
Lập hồ sơ xin chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền, sau đó trình lên cơ quan có thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cập nhật những thay đổi và hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai mới được phân lô tách thửa từ văn phòng đăng ký đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nhận hồ sơ từ ủy ban nhân dân cấp xã.
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp sẽ được chia thành 4 phần chính:
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất
Đối với trường hợp nhận thừa kế, tặng cho:
Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là chi phí cần nộp cho nhà nước; khi phát sinh các yêu cầu đăng ký mới quyền sử dụng đất hoặc tách thửa lô đất hiện có. Có thể hiểu đơn giản là chi phí cấp sổ.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)
Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính
Phí đo đạc và lập bản đồ sẽ tùy vào từng địa phương và từng đơn vị thực hiện. Tuy nhiên, mức phí tối đa không được vượt quá 1.500 đồng/ m2.
Lệ phí thẩm định và các chi phí khác
Lệ phí thẩm định là 0,15%.. Ngoài các khoản phí nêu trên, người sử dụng đất còn phải đóng một số chi phí khác như: đăng ký biến động đất đai; lệ phí khi cấp sổ đỏ;… Tuy nhiên chi phí này thường không nhiều, giao động khoảng vài trăm nghìn đồng theo từng trường hợp.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đất định quy hoạch có tách thửa được không?
- Chi phí tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?
- Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu theo quy định?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Quy định về tách thửa đất nông nghiệp Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về tách sổ đỏ giá bao nhiêu…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
– Do nhu cầu của người sử dụng đất
– Do người chủ sở hữu thực hiện việc mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa đất.
– Do việc thừa kế đất đai làm hình thành thửa đất mới do được tách
– Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật
