Thế chấp tài sản là 1 trong 9 biện pháp bảo đảm được quy định tại Bộ luật dân sự. Bên cạnh các biện pháp như cầm cố tài sản hay đặt cọc;… biện pháp thế chấp tài sản cũng rất phổ biến, thường xuyên được mọi người sử dụng; đặc biệt là thế chấp tại ngân hàng; như vậy vừa có thể vay 1 khoản tiền để kinh doanh sản xuất;… vừa có thể tiếp tục sử dụng tài sản. Tuy nhiên; do xuất phát từ việc chưa nắm rõ về các quy định của pháp luật; nên nhiều người còn có những nhầm lẫn khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng. Trong bài viết này sẽ chỉ ra những nhầm lẫn hay mắc phải và giải quyết nó.
Mời bạn đọc cùng Luật sư 247 tìm hiểu về Những nhầm lẫn khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng?
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Những nhầm lẫn khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn 1 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn đầu tiên mà mọi người thường mắc phải khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng là không được bán hay tặng cho;… tài sản là nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự; bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp; trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của bộ luật này.
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự quy định; được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất; kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy; bên thế chấp vẫn được quyền bán, tặng cho nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng; nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Trường hợp ngân hàng không đồng ý thì không được quyền bán; tặng cho nhà đất đang thế chấp.
Nhầm lẫn 2 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn tiếp theo mà mọi người thường mắc phải đó là người mua nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng của bên bảo đảm; thì mặc nhiên sẽ trở thành bên thế chấp. Tuy nhiên; vấn đề này lại tùy vào trường hợp cụ thể.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 21/2021 của Chính phủ; thì bên nhận bảo đảm (ngân hàng) không có quyền truy đòi đối với tài sản bảo đảm đã được chuyển nhượng; do có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm và không được tiếp tục dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Như vậy; trường hợp tại thời điểm ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán căn nhà và các bên (ngân hàng; bên thế chấp; bên mua nhà) thỏa thuận về việc tiếp tục dùng căn nhà này làm tài sản bảo đảm; thì khi các bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng căn nhà. Bên mua hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu và trở thành chủ sở hữu căn nhà; thì lúc này bên mua nhà trở thành bên thế chấp.
Ngược lại; trường hợp tại thời điểm ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán căn nhà; đồng thời các bên (ngân hàng; bên thế chấp; bên mua nhà) thỏa thuận về việc không tiếp tục sử dụng căn nhà làm tài sản bảo đảm và tiến hành xóa đăng ký biện pháp bảo đảm đối với căn nhà. Lúc này; bên mua nhà trở thành chủ sở hữu căn nhà và không trở thành bên thế chấp.
Nhầm lẫn 3 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn tiếp theo thường gặp là không được cho thuê nhà; thuê mặt bằng;… khi đang thế chấp tại ngân hàng. Hay 1 tài sản không thể cùng lúc thế chấp tại nhiều ngân hàng.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự; bên thế chấp được quyền cho thuê tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp; và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy; bên thế chấp được quyền cho thuê nhà đang thế chấp; song phải thông báo cho bên thuê biết về việc nhà cho thuê đang thế chấp tại ngân hàng; đồng thời phải thông báo cho ngân hàng biết về việc cho thuê nhà đang thế chấp. Có nghĩa là chỉ cần thông báo cho các chủ thể biết chứ không cần phải có sự đồng ý như trường hợp mua bán; tặng cho tài sản thế chấp.
Theo Điều 296 Bộ luật Dân sự; thì một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; nếu tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tài sản này có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm; trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy; 1 căn nhà có thể được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả tiền theo các hợp đồng tín dụng khác nhau. Tuy nhiên; phải đảm bảo điều kiện là tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp căn nhà; giá trị của căn nhà phải lớn hơn tổng giá trị của các khoản vay trước đó đã ký với ngân hàng.
Nhầm lẫn 4 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Điều 299 Bộ luật Dân sự quy định, các trường hợp tài sản bảo đảm bị xử lý.
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Thông thường tài sản thế chấp sẽ bị xử lý khi đến hạn tuy nhiên có 1 số trường hợp đặc biệt tùy vào sự thỏa thuận của các bên và việc xử lý tài sản bảo đảm có thể xảy ra trước hay sau thời hạn.
Như vậy, căn cứ quy định trên, trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà đất đang thế chấp thì khi đến hạn trả tiền, mà bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ số tiền gốc và lãi theo quy định thì nhà đất đang thế chấp sẽ bị xử lý.
Trong trường hợp, có sự thỏa thuận giữa các bên: bên vay tiền, bên thế chấp (trong trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên vay) và ngân hàng thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý tại một thời điểm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.
Có thể bạn quan tâm
- Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm?
- Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm?
- Các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự?
Như vậy; trên đây là 4 nhần lẫn mà người thế chấp nhà đất tại ngân hàng thường mắc phải; nếu không nắm rõ những vấn đề trên thì người thế chấp sẽ bị ảnh hưởng đến chính quyền và lợi ích của mình.
Hy vọng những thông tin Luật sư 247 cung cấp hữu ích với bạn đọc!
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư 247 hãy liên hệ 0833102102
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thì:
Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi có Giấy chứng nhận. Như vậy, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thực hiện thế chấp là phải có Giấy chứng nhận.
Cụ thể, tại Điều 188 Luật đất đai quy định chi tiết các điều kiện như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp theo một trong các phương thức sau đây:
– Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
– Nộp trực tiếp;
– Qua đường bưu điện;
– Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
Bước 1: Yêu cầu tiếp nhận vay vốn
Bước 2: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Bước 3: Thực hiện thủ tục vay thế chấp
Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo
