Chào luật sư! Tôi có 1 mảnh đất tại phường Phan Đình Phùng (Thái Nguyên) vừa được bố mẹ tôi sang tên cho. Tuy nhiên; đất lại vào vùng quy hoạch. Tôi muốn hỏi luật sư là đất quy hoạch có bán được không? Làm thế nào để tra cứu thông tin về đất quy hoạch? Khi mua bán đất quy hoạch cần lưu ý điều gì? Mong luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi! Luật sư 247 xin tư vấn về Lưu ý khi mua bán đất quy hoạch như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Đất quy hoạch là gì?
Quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai; để sử dụng cho một mục đích nhất định; chẳng hạn như để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh; bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu; phát triển kinh tế – xã hội đồng thời có những thay đổi; định hướng sử dụng quỹ đất phù hợp nhu cầu sử dụng đất của từng ngành; từng lĩnh vực ở từng địa phương. Việc định hướng như vậy được áp dụng với từng vùng kinh tế; trong một khoảng thời gian xác định; và được phân chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.
Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương; phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư; quy hoạch đường sắt; quy hoạch làm đường giao thông;…
Lưu ý khi mua bán đất quy hoạch
Lưu ý 1 khi mua bán đất quy hoạch
Vấn đề đầu tiên mà người mua; người bán cần biết đó là đất quy hoạch đó có được bán không?
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi; bổ sung năm 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Lưu ý thứ 2 khi mua bán đất quy hoạch
Vấn đề thứ hai là có nên mua đất quy hoạch không?
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông; hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở; thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ; thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua; vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian; cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Chính vì vậy; người đi mua đất phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai; nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình hay biết được khi mua phải đất quy hoạch cần xử lý như thế nào. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Lưu ý 3 khi mua bán đất quy hoạch
Người sử dụng nên tra cứu các thông tin về quy hoạch đất. Thông tin cần có để tra cứu thông tin quy hoạch
Trước khi tiến hành tra cứu thông tin quy hoạch, bạn cần có sẵn những thông tin cơ bản về mảnh đất đó.
- Vị trí, tọa độ lô đất
- Đơn đề nghị xin cung cấp thông tin quy hoạch
Khi tiến hành tra cứu những thông tin mà bạn cần quan tâm đó là:
- Vị trí địa điểm quy hoạch
- Đất có thuộc diện đất bị quy hoạch không
- Nắm bắt thông tin kế hoạch sử dụng
03 cách tra cứu thông tin quy hoạch đất
Cách 1: Cách tra cứu thông tin quy hoạch đất tại UBND
Người dân có thể đến UBND cấp xã, phường, thị trấn để gặp gỡ cán bộ phụ trách địa chính khu vực để xin xem quy hoạch tại địa bàn. Cách thức này phù hợp với việc giao dịch đất giữa những người trong cùng khu vực, cần đòi hỏi sự khéo léo trong giao tiếp
Tuy nhiên dạng thông tin này ở cấp độ vi mô và thấp nhất, chỉ gói gọn trong khu vực xã đó quản lý, đôi khi một số cán bộ địa chính sẽ không cung cấp thông tin vì ảnh hưởng đến hiện trạng giao dịch đất trên địa bàn gây khó khăn về quản lý nhà nước. (ví dụ: Đất nằm trong quy hoạch công trình công cộng sẽ xảy ra hiện tượng bán tháo; đất quy hoạch đô thị ảnh hưởng sốt đất …)
Cách 2: Cách tra cứu thông tin quy hoạch đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
Người dân có thể đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai Huyện nơi có thửa đất để nộp hồ sơ xin trích lục thông tin. Phải có sự tham gia của chủ đất cùng đến cơ quan chức năng của chủ bất động sản để lấy thông tin của mảnh đất này.
Cách thức này sẽ tốn thời gian hơn vì cần thực hiện thủ tục hành chính và cần sự hợp tác của người bán. Nếu người bán có ý định che giấu thông tin, không hợp tác làm việc thì sẽ khó để tra cứu.
Cách 3: Cách tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến
Hiện nay việc ứng dụng cổng thông tin trực tuyến vào các dịch vụ công ngày càng rộng rãi. Rất nhiều các dịch vụ đều có thể được tiến hành trực tuyến. Ví dụ người dân muốn tra cứu quy hoạch đất ở Hà Nội đã có thể tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến nhanh chóng bằng cách truy cập website như sau: http://hanoi.gov.vn/
Phần mềm hiện còn sơ khai; bản đồ hiển thị chưa thực chi tiết đến từng hộ dân mà chỉ dừng ở cấp phường, xã nên ý mang giá trị tham khảo. Ngoài ra, việc tra cứu bản đồ này cần có một số hiểu biết về kỹ thuật, ký hiệu để hiểu chính xác hơn về quy hoạch.
Có thể bạn quan tâm
- Thủ tục xin cấp thông tin quy hoạch tại UBND xã/phường
- Xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch có được không?
- Có được bán lại nhà ở xã hội theo quy định?
Như vậy; trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Lưu ý khi mua bán đất quy hoạch“. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc! Mọi vấn đề pháp lý cần giải đáp vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833 102 102
Câu hỏi thường gặp
Nắm bắt được thông tin quy hoạch giúp cho người dân chủ động trong việc giao dịch bất động sản, xây dựng công trình để sử dụng hoặc kinh doanh. Nếu có không tra cứu quy hoạch rất dễ dẫn đến bị lừa trong giao dịch mua bán bất động sản. Thực tế, mảnh đất có thể đắt hơn, nhưng vì không nắm được tiềm năng mảnh đất mà bán với giá rẻ. Điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đất quyền lợi của bản thân.
Là trường hợp phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hiện nay, mua bán đất nền ngày càng thu hút nhiều người quan tâm, đầy tư. Tuy nhiên bạn cần tránh những loại đất nền sau:
– Đất nền dự án “ma”
– Đất nền được gắn mác “thanh lý giá siêu rẻ”
– Đất nền chưa được tách thửa, phân lô
– Đất đang thuộc sở hữu chung (chung sổ đỏ)
– Đất đang có tranh chấp….
