Xin chào luật sư. Tôi vừa mua một căn hộ chung cư qua chủ đầu tư nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sô hữu nhà ở. Nay do chưa có nhu cầu sử dụng nên tôi muốn cho người khác thuê? Vậy xin hỏi nhà mới mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có được cho thuê không? Điều kiện cho thuê nhà là gì? Việc lập hợp đồng cho thuê nhà như thế nào? Mong luật sư giải đáp.
Với nhu cầu về nhà ở tăng cao hiện nay thì việc thuê nhà là điều diễn ra rất phổ biến do nhiều người không có đủ khả năng mua nhà, hoặc chỉ muốn ở trong một khoảng thời gian. Tuy nhiên việc mua nhà trong nhiều trường hợp đang đợi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy trong các trường hợp này liệu có cho thuê được không? Điều kiện cho thuê nhà ở là gì? Cách lập hợp đồng cho thuê nhà ở? Để làm rõ vấn đề này, hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu bài viết “Nhà mới mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có được cho thuê không?″. Mong rằng có thể giải đáp phần nào những thắc mắc của bạn. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?
Trước khi tìm hiểu về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, ta cùng đi tìm hiểu xem nhà ở được quy định như thế nào?
Nhà ở theo quy định pháp luật
Khái niệm nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Trong đó nhà ở bao gồm:
– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên; có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở; bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất .”
Theo đó có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gộp với chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu chung theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa xác định nhà ở đó thuộc sở hữu của một, một số chủ thể. Chủ thể sở hữu sẽ có các quyền theo quy định của pháp luật đối với nhà ở đó. Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử nhà ở rất quan trọng để đảm bảo chủ sở hữu được thực hiện đầy đủ các quyền của mình.
Nhà mới mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có được cho thuê không?
Theo Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, theo đó:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.“
Căn cứ vào quy định trên có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải là điều kiện bắt buộc đối với trường hợp cho thuê nhà ở. Do đó dù với bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì vẫn có thể cho thuê căn nhà này.
Muốn cho thuê nhà ở thì cần những điều kiện gì?
Điều kiện về nhà ở
Mặc dù nói rằng việc cho thuê nhà ở không cần Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng để được phép dùng nhà ở cho người khác thuê, nhà cho thuê cần đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở:
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Do đó chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì nhà ở mới được đem cho thuê. Tuy nhiên với nhà ở hình thành trong tương lai thì việc cho thuê không yêu cầu các điều kiện trên.
Điều kiện của bên cho thuê
Căn cứ khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở thì bên cho thuê cần đáp ứng các điều kiện sau:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân
Điều kiện bên thuê
Bên thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây:
– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
-Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Quy định về Hợp đồng cho thuê nhà ở
Khi thực hiện giao dịch về việc cho thuê nhà ở thì các bên phải lập hợp đồng cho thuê (Điều 120 Luật nhà ở 2014).
Theo Khoản 1 Điều 120 Luật Nhà ở 2014 về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:
Các bên cho thuê nhà ở thỏa thuận hợp đồng cho thuê có các nội dung theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Theo đó, khi tiến hành thực hiện việc cho thuê nhà thì các bên phải thỏa thuận lập hợp đồng thuê nhà và trong nội dung của hợp đồng cho thuê phải bao gồm tất cả các nội dung nêu trên.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Nhà mới mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có được cho thuê không?”. Mong rằng các kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn trong công việc và cuộc sống. Nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu các vấn đề về hóa đơn điện tử và muốn tham khảo về mẫu hóa đơn điện tử tiền điện; hoặc muốn sử dụng các dịch vụ pháp lý khác của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2022
- Quy định về thế chấp nhà ở tái định cư hiện nay
- Các giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
“Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Theo đó hợp đồng thuê nhà không cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu
Theo Điều 130 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.”
Theo đó thông thường thì việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp thành viên đó chỉ cho thuê phần thuộc sở hữu của mình.
– Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
– Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
