Người thuê có quyền đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng không?
Chào Luật sư, gần đây xem tin tức, tôi có thấy một số công ty đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng; lý do vì dịch covid-19. Vậy trường hợp này có vi phạm pháp luật hay không? Người thuê mặt bằng có quyền đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi. Cảm ơn Luật sư!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật sư 247 xin phép được giải đáp câu hỏi của bạn như sau
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”
Theo quy định trên, hợp đồng thuê mặt bằng là một loại hợp đồng dân sự. Hợp đồng này được giao kết bởi sự thỏa thuận của các bên và tuân theo các quy định của pháp luật.
Xem thêm: Ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ có được không?
Dịch bệnh Covid-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng?
Theo khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015:
“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”
Như vậy theo các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và văn bản pháp luật liên quan thì dịch bệnh được xem là bất khả kháng. Các bên sẽ được miễn trừ trách nhiệm khi sự kiện bất khả kháng xảy ra như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh… Nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng về một trong các bên được miễn trừ trách nhiệm hay hoãn, lùi thực hiện hợp đồng hoặc được giảm, miễn tiền thuê khi có sự kiện bất khả kháng, thì các bên sẽ chiếu theo hợp đồng để thực hiện.
Có thể đàm phán lại hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi?
Theo khoản 2 Điều 420 Bộ luật Dân sự:
“Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi để đàm phán lại hợp đồng trong một thời gian hợp lý. Nếu không đàm phán được thì có quyền khởi kiện theo khoản 3 Điều 420 BLDS để yêu cầu sửa hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Tòa án thấy đúng là hoàn cảnh thay đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 420 BLDS thì có thể quyết định”
Xem thêm: Quy định về các chế tài buộc thực hiện hợp đồng trong thương mại.
Người thuê có quyền đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng không?
Dịch Covid-19 bùng phát, nhiều công ty, bên thuê mặt bằng không kinh doanh; không có doanh thu nên rất cần sự chia sẻ của bên cho thuê; cho dù có thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hay không.
Bên thuê và bên cho thuê cần ngồi lại thương lượng để bảo đảm quyền lợi hài hòa đôi bên. Bên cho thuê cũng cần thấy hoàn cảnh dịch bệnh nghiêm trọng để xem xét giảm hoặc miễn tiền thuê…
Tuy nhiên, do đây là hợp đồng dân sự nên cần ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Nếu một bên đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng mà chưa được sự đồng ý của bên kia; hoặc chưa có thỏa thuận trước đó trong hợp đồng, thì hành vi này gây vi phạm hợp đồng. Do đó, bên tự ý giảm tiền thuê nhà phải chịu hoàn toàn tách nhiệm.
Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?
Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;.
Do đó, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo điều 428 Bộ luật dân sự 2015.
Chủ nhà có thể khởi kiện nếu như bên thuê không thực hiện theo cam kết hợp đồng
Nếu bên thuê mặt bằng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng thì bên cho thuê có quyền khởi kiện bên thuê ra tòa án về hành vi thực hiện không đúng các thỏa thuận tại hợp đồng đã được giao kết.
Giải quyết vấn đề
Như vậy, dịch bệnh Covid-19, việc không thanh toán hay thanh toán không đúng tiền thuê mặt bằng hoặc tranh chấp khác giữa bên thuê và bên cho thuê mặt bằng về cơ bản là xuất phát từ hợp đồng thuê mặt bằng giữa hai bên. Trường hợp nếu chưa có thỏa thuận mà bên thuê đơn phương giảm tiền thuê nhà thì bên thuê đã vi phạm hợp đồng.
Mời bạn xem thêm
- Mức bồi thường khi chấm dứt hợp đồng lao động trái luật như thế nào
- Giải quyết xung đột pháp luật về hợp đồng có yếu tố nước ngoài thế nào?
- Có được ký hợp đồng lao động với người dưới 18 tuổi không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về nội dung vấn đề Người thuê có quyền đơn phương giảm tiền thuê mặt bằng không? Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc; cuộc sống. Nếu có thắc mắc và cần nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ hãy liên hệ 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Tóm lại, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực. Hay nói cách khác, hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay hoặc đánh máy không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng được điều kiện về chủ thể, mục đích và nội dung quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Hợp đồng điện tử là hợp đồng được thiết lập dưới dạng thông điêp giữ liệu; và giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử không thể bị phủ nhận chỉ vì hợp đồng đó được thể hiện dưới dạng thông điệp giữ liệu.
Như vậy; thông điệp dữ liệu có thể được coi là có giá trị như văn bản; có giá trị như bản gốc và có giá trị như chứng cứ.
Hợp đồng thuê nhà có công chứng, chứng thực: Nếu không có thỏa thuận khác thì hợp đồng thuê nhà có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
Hợp đồng thuê nhà không có công chứng, chứng thực: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng.
