Xin chào luật sư. Tôi có mua một căn hộ chung cư của chủ đầu tư và đã được bàn giao nhà. Tuy nhiên đã được 3 tháng kể từ thời điểm bàn giao nhà mà chưa thấy chủ đầu tư làm sổ hồng cho chung cư của tôi theo như thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà. Vậy xin hỏi người mua phải tự làm sổ hồng chung cư hay không? Nếu chủ đầu tư không làm thủ tục cấp sổ hồng cho chung cư thì có bị phạt? Tôi phải làm gì khi chậm được cấp sổ hồng? Tôi có thể tự mình đi làm sổ hồng cho chung cư không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Làm sổ hồng cho nhà ở chung cư là vấn đề hiện nay được hầu hết mọi người quan tâm; khi nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư ngày càng lớn. Tuy nhiên không phải ai cũng biết về trách nhiệm làm sổ hồng cho chung cư của chủ đầu tư. Việc này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư trì trệ, không chịu làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho nhà chung cư. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này? Trách nhiệm và thời hạn chủ đầu tư cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà chung cư? Chủ đầu tư chậm hoặc không thực hiện việc này bị phạt như thế nào? Để làm rõ vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Người mua phải tự làm sổ hồng chung cư hay không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Sổ hồng là gì?
Sổ đỏ, sổ hồng là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Khi nói đến “Sổ hồng” thì không ít người cho rằng: “Sổ hồng” được cấp cho nhà ở, còn “Sổ đỏ” được cấp cho đất. Tuy nhiên pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về các khái niệm này .
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Theo đó đây là cách gọi ngắn gọn mà người dân thường sử dụng. “Sổ hồng” chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Người mua phải tự làm sổ hồng chung cư hay không?
Trách nhiệm làm sổ hồng cho nhà chung cư
Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.”.
Theo đó, trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư thuộc về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư. Người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục này và giao lại sổ hồng cho mình khi nhà đã được bàn giao mà chưa có sổ.
Thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào các quy định ở trên thì:
Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ hồng cho người mua. Thời gian giải quyết khi nhận được hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Do đó trong khoảng hơn 2 tháng kể từ ngày được bàn giao nhà, bên mua nhà sẽ được cấp sổ hồng theo quy định. Tuy nhiên với trường hợp của bạn, đã 3 tháng mà chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho nhà chung cư là vi phạm pháp luật.
Người mua có thể tự làm Sổ hồng chung cư
Dù trên thực tế để thuận tiện thì chủ đầu tư sẽ làm sổ hồng cho nhà chung cư và giao lại cho người mua. Tuy nhiên vì lý do nào đó theo yêu cầu của người mua, họ có quyền tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng.
Theo quy định Điều 8, 9 Luật nhà ở năm 2014; Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để bạn tự mình đi làm sổ đỏ nhà chung cư như sau:
- Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư;
- Hoàn thành việc thanh toán tiền mua nhà đã ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư do chủ đầu tư cấp.
Căn cứ Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng thì chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua gồm:
– Hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao căn hộ chung cư.
Chủ đâu tư chậm cấp Sổ hồng cho người mua phải làm sao?
Khi bị chậm cấp Sổ hồng thì người mua có thể kiến nghị hoặc gặp trực tiếp chủ đầu tư để trao đổi và đưa ra đề nghị hoàn tất việc giao Sổ hồng theo quy định pháp luật và theo hợp đồng đã thỏa thuận.
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không giao sổ thì người mua có quyền làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng để can thiệp; trường hợp hợp đồng có thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thì có quyền yêu cầu thực hiện điều khoản phạt đó hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Ngoài ra, người mua có quyền khiếu nại về việc chậm cấp Sổ hồng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Chủ đầu tư không thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua bị phạt như thế nào?
Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc không cung cấp giấy tờ, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua trong trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng thì bị xử lý theo hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:
1. Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
2. Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
3. Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
4. Từ 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Người mua phải tự làm sổ hồng chung cư hay không?”. Nếu quý khách có nhu cầu xác nhận tình trạng độc thân; hoặc muốn tham khảo dịch vụ báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Xác định cha cho con ngoài giá thú khi cha không nhận con
- Thủ tục xác định cha mẹ con theo pháp luật mới nhất
- Thủ tục làm giấy khai sinh cho con khi không đăng ký kết hôn?
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng:
– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Dù căn chung cư chua có sổ hồng thì người dân vẫn có quyền chuyển nhượng căn hộ đó bằng hình thức chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở (bản chất là thế chỗ).
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”.
Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người mua hay chủ đầu tư thực hiện thủ tục làm Sổ đỏ nhà chung cư, đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tức là hoàn thành các khoản lệ phí, gồm:
Lệ phí trước bạ: 0.5% nhân giá nhà;
Lệ phí cấp cấp giấy chứng nhận: do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định;
