Xin chào luật sư. Tôi sử dụng tiền riêng của mình để mua mảnh đất. Tôi lên văn phòng đăng ký đất đai làm khai thông tin để làm sổ đỏ nhưng khi nhận sổ tại mục người sử dụng đất lại ghi “hộ gia đình”. Tôi ở riêng nhưng vẫn chung hộ khẩu với gia đình bố mẹ và chị em ruột. Tôi sợ rằng sẽ xảy ra tranh chấp với gia đình và gặp khó khăn khi cần chuyển nhượng với mảnh đất. Vậy trường hợp này nên làm gì khi tự mua đất mà sổ đỏ lại ghi sở hữu ‘hộ gia đình’? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng tranh chấp phổ biến. Không chỉ với những người ngoài mới xảy ra tình trạng này. Ngay cả với những người thân trong gia đình, sự tranh chấp cũng rất gay gắt. Để tránh các trường hợp này xảy ra, các thủ tục về quyền sử dụng đất cần phải rõ ràng và phải thực hiện trên văn bản. Trên thực tế các thủ tục về nhà đất không thể tránh khỏi trường hợp nhầm lẫn. Vậy khi làm sổ đỏ mà có sự nhầm lẫn về thông tin chủ sở hữu thì phải làm thế nào? Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải làm sổ đỏ mới? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Nên làm gì khi tự mua đất mà sổ đỏ lại ghi sở hữu ‘hộ gia đình’?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp câu hỏi trên nhé.
Căn cứ pháp lý
Quy định về sổ đỏ
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chung các loại giấy chứng nhận.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất .”
Do đó sổ đỏ chỉ là cách gọi thân quen của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không có quy định nào nhắc đến sổ đỏ.
Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mẫu giấy, nội dung của giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xác định nội dung gồm:
– Trang 1 thể hiện Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Trang 2 thể hiện mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, gồm các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
– Trang 3 thể hiện mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
– Trang 4 thể hiện tiếp nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
Nên làm gì khi tự mua đất mà sổ đỏ lại ghi sở hữu ‘hộ gia đình’?
Quy định về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của hộ gia đình
Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Như vậy,người được xem là người sử dụng đất trong sổ đỏ đứng tên hộ gia đình khi thỏa mãn các điều kiệm sau:
- Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật;
- Đang sống chung (được xác định theo hộ khẩu gia đình);
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất; cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình).
Ngoài ra Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Từ những quy định nêu trên, nếu một thửa đất đứng tên cả hộ gia đình thì khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ. Trường hợp có thành viên trong hộ bị chết thì phải có sự đồng ý của những người thừa kế của người bị chết.
Làm gì khi sổ đỏ ghi tên “hộ gia đình”?
Trường hợp của bạn, bạn dùng tiền riêng của mình để mua mảnh đất đó không liên quan đến hộ gia đình. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có một mình chị tham gia.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp như sau đây:
“a, Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận của người đó.
b, Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Như vậy, để giải quyết nhầm lẫn trên, bạn có thể làm đơn đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký làm thủ tục sang tên trước bạ, đề nghị đính chính lại. Nội dung đính chính là tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, từ “Hộ gia đình” sang thành tên cá nhân, cho đúng với Hợp đồng chuyển nhượng chị ký kết có trong hồ sơ khi đăng ký sang tên.
Khi kiểm tra, nếu thấy việc ghi tên người sử dụng đất do nhầm lẫn thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ điều chỉnh lại cho bạn theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, để tránh gặp rắc rối như trên, ngay khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay bất kỳ giấy tờ nào pháp lý nào, bạn nên kiểm tra kỹ các thông tin xem đã được ghi đầy đủ và chính xác hay chưa. Nếu có sai sót, ngay lúc đó, bạn phải báo lại cho cơ quan cấp giấy để được đính chính hoặc cấp lại giấy mới. Trường hợp này, bạn sẽ không phải thực hiện bất kỳ thủ tục hành chính nào có liên quan.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới?
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, những thông tin cơ bản về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện tại trang 1 của sổ đỏ. Trường hợp các thông tin này có sự thay đổi thì cần thực hiện việc làm thủ tục thay đổi thông tin sổ đỏ.
Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rằng khi người sử dụng đất thay đổi thông tin cá nhân, họ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, người sử dụng đất không cần phải làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Nên làm gì khi tự mua đất mà sổ đỏ lại ghi sở hữu ‘hộ gia đình’?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu xác nhận tình trạng độc thân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ cho thuê văn phòng ảo uy tín, giá rẻ; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Xử phạt xe khách thu tiền vé nhưng không giao vé cho khách
- Điều khiển phương tiện giao thông khi có nồng độ cồn bị phạt như nào?
- Mức phạt uống bia rượu khi lái xe là bao nhiêu theo quy định pháp luật
- Để vật liệu ngoài phạm vi thi công gây cản trở giao thông bị xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Theo đó đất hộ gia đình thuộc quyền sở hữu chung của các thành viên. Do đó khi muốn chuyển quyền sử dụng đất này thì phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:
a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
