Chào Luật sư, hiện nay quy định về đặt cọc như thế nào? Tôi và em gái có để dành được một số tiền nên muốn về quê mở quán lẩu. Hôm trước tôi có tìm được chỗ cho thuê hợp lí nên có đặt cọc. Số tiền đặt cọc chỉ có 3 triệu, với lại tin tưởng nhau nên cũng chỉ nói miệng chứ không lập văn bản. Hôm nay gọi lại thì họ nói đã cho người khác thuê do giá cao hơn. Họ trả tiền cọc chứ không cho tôi thuê được. Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của luật sư 247. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Đặt cọc mua bán nhà đất là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
Hậu quả pháp lý khi giao kết hợp đồng bằng miệng
Trong thực tế, với những giao dịch đơn giản, không phức tạp, giá trị không lớn, lại tin tưởng nên người dân chủ yếu thỏa thuận bằng miệng với nhau. Điều này trở thành một thói quen với nhiều người, họ không biết rằng việc giao kết bằng hình thức này dẫn tới nhiều rủi ro và không đảm bảo hoàn toàn được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.
Theo quy định, hợp đồng miệng chỉ được pháp luật dân sự thừa nhận trong các trường hợp không bắt buộc phải lập thành văn bản. Người tham gia giao dịch phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trên tinh thần tự nguyện; mục đích, nội dung không trái pháp luật và đạo đức. Về nguyên tắc, đây cũng được coi là hợp đồng và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với hai bên, theo đó, hợp đồng giao kết bằng miệng trong một số trường hợp nhất định vẫn có hiệu lực pháp lý.
Bên cạnh đó, các hợp đồng có sự điều chỉnh đặc thù như hợp đồng lao động, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền … Bộ luật dân sự (BLDS) quy định những hợp đồng này chỉ có giá trị pháp lý khi giao kết bằng văn bản; thậm chí đối với giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực thì khi đó mới phát sinh hiệu lực pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc bằng miệng có giá trị không?
Tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản. Chúng ta có thể hiểu việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích thì không đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức.
Do đó, việc ký kết hợp đồng đặt cọc là tùy theo thỏa thuận của các bên, không nhất thiết phải được lập thành văn bản.
Trong trường hợp đã thỏa thuận, và đã chuyển khoản tiền cọc chứng tỏ rằng việc đặt cọc theo thỏa thuận bằng miệng đã thực hiện, nên hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận miệng này có giá trị pháp lý. Nếu không muốn mua nữa, thì người đặt cọc hoàn toàn có thể mất cọc do vi phạm thỏa thuận.
Tuy nhiên, việc không thỏa thuận bằng văn bản cũng có những rủi ro nhất định trong quá trình thực hiện thỏa thuận giữa các bên. Và trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khi thực hiện khởi kiện ở tòa án nhân dân có thẩm quyền thì cần phải chứng minh chi tiết việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên.
Do đó, nếu thành lập hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận miệng thì cần lưu giữ lại những chứng cứ mà hai bên đã trao đổi về việc đặt cọc đối với tài sản cụ thể, nội dung thỏa thuận, chứng từ thanh toán, chuyển khoản khoản tiền đặt cọc vì nếu không có thông tin này thì rất khó có căn cứ để giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc bằng miệng.
Trong trường hợp đặt cọc của những giao dịch có tài sản lớn, phức tạp, nên thành lập hợp đồng đặt cọc có công chứng để đảm bảo hơn cho việc thực hiện giao dịch. Vì nội dung này sẽ được lưu giữ trên hệ thống công chứng, đồng thời giảm thiểu khả năng chủ tài sản tự ý bán cho bên thứ 3 hoặc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất thực hiện như thế nào?
Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà
Sau khi các bên thỏa thuận về việc đặt cọc mua nhà; việc đầu tiên cần thực hiện là cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua nhà. Bởi lẽ; hợp đồng đặt cọc mua nhà là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa hai bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất; khi xảy ra tranh chấp thì có căn cứ chứng minh.
Về nguyên tắc; bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các vấn đề của hợp đồng đặt cọc; nhưng nhìn chung hợp đồng đặt cọc có những nội dung sau:
- Thông tin 2 bên tham gia ký kết hợp đồng: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng hợp đồng: đó chính là tài sản đặt cọc.
- Mục đích đặt cọc.
- Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán.
- Trách nhiệm tiến hành công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên.
- Thời hạn đặt cọc.
- Quyền và nghĩa vụ của 2 bên.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
- Cam đoan của từng bên.
- Xác nhận của hai bên: ký và ghi rõ họ tên.
Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà
Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng; các bên thực hiện ký kết hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên bên mua và bên bán. Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà:
Cần có người trung gian làm chứng:
- Khi tiến hành giao dịch đặt cọc mua nhà; người làm chứng đóng một vai trò quan trọng. Họ sẽ là trung gian; minh chứng cho việc ký kết, giao dịch đặt cọc giữa hai bên.
- Người làm chứng này phải không có bất cứ mối quan hệ họ hàng; thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, họ cần ký; điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng. Có như vậy; hợp đồng mới được công nhận, đảm bảo tính pháp lý.
Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà
Sau khi ký kết hợp đồng xong thì trong thủ tục đặt cọc mua bán nhà không thể thiếu đi việc thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này; bạn nên thực hiện tại ngân hàng; người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó; khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán; điều này vừa giúp bạn không mất thời gian kiểm đến lại có cơ sở bằng chứng.
Hơn thế nữa; để đảm bảo tính pháp lý về cả mặt nội dung lẫn hình thức; Luật sư khuyến khích bạn nên đi công chứng bản hợp đồng đó. Khi đi công chứng; công chứng viên sẽ thay bạn kiểm tra; chứng thực lại từng điều khoản trong hợp đồng; và là chứng cứ rõ ràng trong trường hợp tranh chấp xảy ra.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ đặt cọc mua bán nhà đất tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề Hợp đồng đặt cọc bằng miệng có giá trị không? Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về làm thủ tục ly hôn như thế nào Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm
- Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là bao lâu?
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng thuê nhà phải do các bên thỏa thuận và được lập thành văn bản. Việc giao kết hợp đồng thuê nhà dưới hình thức bằng miệng là đã vi phạm pháp luật. Vì những giao dịch liên quan đến bất động sản rất phức tạp nên việc lập văn bản là điều cần thiết, để khi xảy ra tranh chấp thì còn có cơ sở để xử lý, giải quyết.
Theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản như quy định của Bộ luật dân sự trước đây. Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng lẫn nhau nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng.
Để hạn chế được những tranh chấp phát sinh không đáng có thì hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của các bên.
