Hiện nay, nhu cầu tách một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ để bán; chuyển nhượng hoặc tặng cho người thân trong gia đình diễn ra ngày càng nhiều. Rất nhiều người đang có nhu cầu tách thửa mảnh đất hay mảnh vườn nhà mình; mà không biết quy trình tách thửa đất nông nghiệp như thế nào?; hay không biết về ” diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp” ra sao?. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này; mời bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật sư 247 nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư ! Em và anh trai cùng mua chung 1 miếng đất trồng cây lâu năm, có diện tích là 665m2; mảnh đất này đã có sổ đỏ. Hiện nay em có nhu cầu muốn tách mảnh đất này ra để thuận tiện trong việc chia lợi nhuận. Luật sư cho em hỏi là diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu ạ?.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, để trả lời cho câu hỏi này; mời bạn hãy tham khảo ngay bài viết sau của chúng tôi nhé.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp
Để được tách thửa đất nông nghiệp, thì cần phải đáp ứng những điều kiện cơ bản; dựa trên các quy định pháp luật về Luật Đất đai như sau:
- Người muốn tách thửa đất nông nghiệp phải là chủ sở hữu đất; và đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
- Đất nông nghiệp đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp quy định tại khoản 3, khoản 186 và khoản 1, điều 168 của luật đất đai 2013
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án
- Đất nông nghiệp đó không phải là đất tranh chấp
- Điều kiện về chiều rộng mặt tiền và độ sâu của thửa đất so với ranh giới xây dựng;
- Đất không thuộc dự án phát triển nhà ở theo kế hoạch; hoặc dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch;
- Đất không gắn liền với nhà ở trong trường hợp Nhà nước cho thuê;
- Đất không nằm trong khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã ra thông báo thu hồi đất;
- Diện tích để tách thửa đất phải đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa đất.
Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp
Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất; cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”.
Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa; đối với từng loại đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Bạn ở địa phương nào thì lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó hỏi về việc xác định; và diện tích thửa đất được phép tách.
Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013; quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ; đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định; của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành; mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thì người đang sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký; đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất; mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất; có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu; đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề đề tạo thửa đất mới; có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa; thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa; và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Theo quy định trên, đất nông nghiệp khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn so với quy định; thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện về:
- Thửa đất nông nghiệp đang sử dụng được hình thành; trước ngày có văn bản quy định về diện tích đất tối thiểu do Ủy ban nhân dân; của thuộc địa phương đó công bố và có hiệu lực thi hành.
- Thửa đất đó có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thửa đất muốn tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu; thì người xin tách thửa phải làm đơn xin tách thửa đồng thời với việc xin được hợp thửa đó; với thửa đất khác liền kề nhằm tạo thành một thửa đất mới.
- Mỗi thửa đất cấp sổ đỏ hay tách thửa phải có diện tích nhất định; và ở mỗi địa phương có quy định khác nhau dựa trên điều kiện quỹ đất, phát triển kinh tế; và quy hoạch xây dựng, sử dụng đất tại từng địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao; và diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ cư. Vì mỗi địa phương có sự khác nhau về diện tích đất tối thiểu cấp sổ đỏ hay diện tích tối thiểu; khi tách thửa đất nên khi có thay đổi UBND sẽ ban hành quy định để người dân nắm rõ.
Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp
Người sở hữu đất có mong muốn được tách thửa đất phải tiến hành đầy đủ các thủ tục; đã được quy định rõ tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ để tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa, bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất nông nghiệp theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình hoặc cá nhân; (kèm theo Thông tư số 24/2014 / TT-BTNMT)
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đã cấp; hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; đối với các trường hợp thế chấp đất tại tổ chức tín dụng;
- Văn bản thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Kế hoạch chuyển đổi quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã; đã được Ủy ban nhân dân huyện, huyện, thị xã, tỉnh, thành phố phê duyệt;
- Biên bản giao nhận đất theo kế hoạch dồn điền đổi thửa đối với đất nông nghiệp nếu có.
Bước 2: tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai; sẽ đưa ra một phiếu hẹn cho người nộp đơn và phải làm như sau:
- Điều người đến đo đạc, kiểm tra địa chính theo yêu cầu của chủ đất để tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình và nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường; để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác; cho người sử dụng đất muốn lấy giấy chứng nhận QSDĐ cho thửa đất mới được tách;
- Điều chỉnh, cập nhật biến động đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác cho người được cấp hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để bàn giao hồ sơ ở cấp xã.
Bước 3: Nhận kết quả
Thời hạn không quá 5 ngày kể từ khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với những thửa đất mới. Cơ quan tài nguyên và môi trường; có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người dân.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “ Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp” . Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể tận dụng những kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giải thể công ty TNHH 1 thành viên; tạm dừng công ty; Đăng ký hộ kinh doanh; Chi phí làm sổ đỏ đất nông nghiệp bao nhiêu ; Xác nhận tình trạng hôn nhân; Thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, … của Luật sư 247. Hãy liên hệ hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Lệ phí bổ sung tài sản trên đất
- Có được gửi thư cho phạm nhân không
- Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thì làm thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng 3 ngày làm việc, nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Đối với miền núi, đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian được tăng thêm 10 ngày, ngoại trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
– Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất
Thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế, nhận tặng cho là quyền sử dụng đất:
Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)
– Lệ phí trước bạ
Đây là chi phí đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất khi người dùng muốn chia một thửa đất thành các thửa đất khác nhau và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi thửa đất mới hình thành.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)
– Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính
Mức phí tối đa để đo đạc và lập bản đồ địa chính không được vượt quá 1.500 đồng / m2.
– Lệ phí thẩm định và các chi phí khác
Lệ phí thẩm định là 0,15%.
Ngoài các khoản phí phân chia thửa đất nêu trên, người sử dụng đất còn phải đóng góp một số chi phí khác như: đăng ký biến động đất đai; lệ phí khi cấp sổ đỏ;… Tùy thuộc vào các trường hợp khác nhau, người sử dụng đất muốn tách đất sẽ phải trả thuế; phí khác nhau.
Tách thửa đất là một quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một phần đất thành hai hoặc nhiều phần đất khác nhau cho nhiều người sử dụng khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
