Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những phương án sử dụng đất của Nhà nước được thực hiện với nhiều mục đích khác nhau như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh,… thường thấy nhất chính là thu hồi đất thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ đường giao thông. Rất nhiều điều thắc mắc xoay quan vấn đề đất thuộc diện quy hoạch. Có thể kể đến như đất có sổ rồi thì có bị quy hoạch không? Đất có sổ khi bị quy hoạch có được bồi thường? Việc thực hiện các quyền với đất bị quy hoạch có bị hạn chế? Để làm rõ vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Đất có sổ hồng có bị quy hoạch không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Sổ hồng là gì?
Sổ hồng hay sổ đỏ là những từ mà người dân thường dùng để gọi các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chung các loại giấy chứng nhận đối với đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Do đó dù bạn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản trên đất đều được cấp chung một mẫu giống nhau chỉ khác nội dung thông tin bên trong về tài sản sở hữu.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất .”
Do đó sổ hồng chỉ là cách gọi thân quen của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không có quy định nào nhắc đến sổ hồng hay giải thích về từ ngữ này.
Do đó ta có thể ngầm hiểu”sổ hồng” thực chất chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thế nào là đất thuộc diện quy hoạch?
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về quy hoạch sử dụng đất như sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Như vậy đất thuộc diện quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Đất có sổ hồng có bị quy hoạch không?
Trước hết, đất có sổ hồng được hiểu là thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch đất được thực hiện theo quy định đã phân tích ở trên. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất nhằm một số mục đích như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Việc sử dụng các loại đất đều phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định về quy hoạch sử dụng đất được áp dụng thống nhất trong cả nước, với mọi loại đất. Điều này cũng có nghĩa rằng, người đã được cấp sổ hồng/sổ đỏ hay người chưa được cấp đều phải sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Cũng có nghĩa rằng, đất đã được cấp sổ hồng vẫn có thể bị quy hoạch sử dụng đất như thu hồi đất để làm đường, để xây dựng, mở rộng các cơ sở hạ tầng…theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất sổ hồng bị quy hoạch có được bồi thường?
Trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được bồi thường thiệt hại về đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Nguyên tắc đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
– Theo đó, khi thu hồi đất người sử dụng đất được đền bù theo loại đất có cùng mục đích sử dụng nếu thửa đất bị thu hồi đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp;
– Trường hợp địa phương không còn quỹ đất để đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù, bồi thường bằng tiền. Giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể;
– Nếu thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận có phần diện tích thuộc quy hoạch mà quy hoạch có sau khi cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được đền bù về đất như nguyên tắc đã nêu trên;
– Trường hợp thửa đất được sử dụng, cấp giấy chứng nhận sau khi quy hoạch được phê duyệt thì người sử dụng đất được đền bù bằng đất nếu tại thời điểm có quy hoạch, phải thu hồi đất, thửa đất của người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Ngược lại, nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi mà thửa đất của người sử dụng không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng;
Như vậy đất có sổ hồng nằm trong quy hoạch khi bị thu hồi được đền bù, bồi thường về đất nếu đảm bảo các điều kiện sau:
- Diện tích bị thu hồi thuộc sổ hồng đã được cấp;
- Địa phương nơi có đất bị thu hồi còn quỹ đất để đền bù, bồi thường (trường hợp bồi thường bằng đất)
Đất ở có sổ hồng bị thu hồi do quy hoạch thì được đền bù thế nào?
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
– Trường hợp trong hộ gia đình mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
– Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
– Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
– Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
+ Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
+ Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
+ Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất có sổ hồng có bị quy hoạch không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Nhà thờ dòng họ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là bao lâu?
- Bị sai số chứng minh thư trong sổ đỏ thì có bị mất quyền sở hữu?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc chi trả tiền bồi thường đối với người chưa hoàn thành nghãi vụ tài chính như sau:
Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
– Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;
– Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Như vậy, theo quy định trên thì đối với trường hợp người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì vẫn sẽ được bồi thường tiền đất như bình thường trong trường hợp thu hồi đất. Tuy nhiên, số tiền chưa đóng thì sẽ được trừ vào số tiền bồi thường.
Theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.“
Căn cứ quy định trên có thể thấy nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền xủa người sử dụng đất bao gồm xây nhà.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở.
Hiện nay có 04 cách phổ biến để kiểm tra thông tin nhà đất có thuộc quy hoạch, gồm:
1. Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
2. Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
3. Hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất.
4. Xin thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chính xác nhất nhưng phải trả phí).
Ngoài ra, người dân cần lưu ý thửa đất thuộc quy hoạch sẽ bị hạn chế việc thực hiện các quyền đối với đất.
