Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?

Khi mua bán đất, có nhiều trường hợp giá bán còn thấp hơn so với vốn ban đầu bỏ ra. Vậy trong trường hợp Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không? Khi nào bán đất được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định năm 2022? Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi bán đất lỗ là bao nhiêu? Bài viết sau đây của Luật sư 247 sẽ giúp quý bạn đọc giải đáp thắc mắc về những vấn đề này, mời bạn cùng theo dõi nhé.

Căn cứ pháp lý

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007

Khái niệm thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là sắc thuế mà nhà nước sử dụng để điều tiết một phần thu nhập của các cá nhân vào Ngân sách nhà nước với mục đích tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và thực hiện công bằng xã hội. Thuế thu nhập cá nhân có các đặc điểm sau:

• Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu
• Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân có đối tượng chịu thuế là thu nhập của cá nhân
• Thứ ba, việc đánh thuế thu nhập cá nhân thường áp dụng theo nguyên tắc thuế suất lũy tiến từng phần
• Thứ tư, thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế có tính ổn định không cao và phức tạp
• Thứ năm, nguồn luật điều chỉnh quan hệ thuế thu nhập cá nhân bao gồm các văn bản pháp luật quốc gia và luật quốc tế

Khi nào bán đất được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định năm 2022?

Mua bán đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng

Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:

– Giữa vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Mua bán đất trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hay một thửa đất

Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

(1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.

(2) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

• Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;
• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

(3) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng. Cụ thể:

• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
• Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

(4) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trước kia theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó:

+ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

+ Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Tuy nhiên, hiện nay, Thông tư 92/2015/TT-BTC đã sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

“Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.“

Như vây, hiện nay luật chỉ ghi nhận phần chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Theo bạn nói, bạn bán đất lỗ, nhưng hiện giờ chỉ áp dụng một mức thuế suất nhất định và không đưa ra quy định đối với trường hợp đất lỗ hay lãi. Do đó, dù có bán đất lỗ so với giá mua ban đầu nhưng theo quy định thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi bán đất lỗ năm 2022

Mức thuế phải nộp: Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

Theo quy định, khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó:

+ Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng:

• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Thuế suất thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Thời điểm đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất lỗ năm 2022

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Mời bạn xem thêm:

• Pháp luật có bắt buộc trả lương cho người lao động bằng tiền Việt Nam không?
• Hợp đồng lao động được chấm dứt khi nào?
• Gọi 2 cuộc điện thoại quảng cáo cho một số điện thoại trong vòng 24 giờ được không?

Thông tin liên hệ Luật sư 247

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư 247 “Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; báo cáo tài chính cuối năm; dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Hotline: 0833.102.102.

• Facebook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp