Tôi hiện đang thuê một căn nhà để ở được một thời gian. Tôi thấy nhà ở xuống cấp muốn cải tạo thì tôi có cần sự đồng ý của người cho thuê không? Người quản lý tài sản có phải xin ý kiến người sở hữu khi cải tạo nhà ở không? Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ gì khi tôi thực hiện việc cải tạo nhà? Mong luật sư giải đáp.
Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có. Chủ sở hữu có toàn quyền thực hiện đối với tài sản của mình theo quy định pháp luật. Vậy nếu chỉ là người quản lý mà không phải chủ sở hữu nhà ở thì có được phép cải tạo nhà được không? Có cần sự đồng ý của chủ sở hữu khi cải tạo nhà? Các qjuy định cần tuân thủ khi cải tạo? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Người quản lý tài sản có phải xin ý kiến người sở hữu khi cải tạo nhà ở không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Người quản lý tài sản được quy định như thế nào?
Quản lý tài sản là trông coi và giữ gìn tài sản, bảo đảm cho tài sản không bị mất mát, hao hụt trừ những hao mòn tự nhiên.
Người quản lý tài sản là người được giao quản lý tài sản theo quy định của nhà nước, theo hợp đồng hoặc do ủy quyền.
Các trường hợp quản lý tài sản phổ biến như
- Quản lý tài sản của người mất tích
- Quản lý tài sản của người được tuyên bố là đã chết
- Quản lý tài sản của người được giám hộ
- Quản lý di sản thừa kế
- Quản lý tài sản theo hợp đồng thuê, cho thuê, cho mượn, hưởng dụng
- Quản lý tài sản theo hợp đồng ủy quyền
Tùy thuộc từng trường hợp mà người quản lý tài sản sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng. Phạm vi quyền lợi sẽ do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận.
Ví dụ như ủy quyền quản lý nhà ở. Phạm vi quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền quản lý nhà sẽ được quy định trong hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên.
Hoặc trường hợp thuê nhà, thì bên thuê sẽ là người quản lý đối với ngôi nhà đó. Nhà nước chỉ định người quản lý đối với tài sản của người bị tuyên bố mất tích,….
Người quản lý tài sản có phải xin ý kiến người sở hữu khi cải tạo nhà ở không?
Chủ thể có thẩm quyền cải tạo nhà ở
Căn cứ Điều Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc cải tạo nhà ở như sau:
1. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.
Bên cạnh đó Theo Khoản 10 Điều Luật này cũng quy định hành vi bị nghiêm cấm sau:
“10. Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.”
Như vậy, theo quy định hiện hành thì trong trường hợp bạn là người quản lý tài sản thì bạn không phải chủ sở hữu dó đó để cải tạo lại nhà ở bạn buộc phải có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản.
Ngoài ra bạn cũng có thể đề nghị bên cho thuê cải tạo lại nhà ở, nếu họ đồng ý. Các bên có thể thỏa thuận chia chi phí cải tạo nhà ở hoặc chỉ do bên đang quản lý chi trả.
Tuân thủ các quy định về cải tạo nhà ở
Việc cải tạo nhà ở cũng cần phải tuân thủ các quy định về xây dựng nhà ở. Cụ thể theo Khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“2. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật này.
3. Đối với nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật này thì việc cải tạo còn phải tuân theo quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc, quản lý di sản văn hóa; trường hợp pháp luật có quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
4. Đối với nhà biệt thự cũ thuộc danh mục quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật này thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;
b) Không được phá dỡ nếu chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự cũ;
c) Không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự.”
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà khi cải tạo nhà ở ?
Theo Điều 88 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như sau:
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo;
b) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường cho người khác trong trường hợp gây thiệt hại;
c) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của luật.
Cải tạo nhà ở có phải xin giấy phép xây dựng?
Theo Luật xây dựng tùy trường hợp mà khi sửa chữa, cải tạo nhà sẽ cần phải xin giấy phép xấy dựng hoặc không. Theo đó:
Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trong sửa chữa, cải tạo nhà ở
Căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, nếu thuộc môt trong những trường hợp sau đây, chủ sở hữu nhà ở (chủ đầu tư xây dựng) sẽ được miễn giấy phép xây dựng:
(1) Sửa chữa, cải tạo bên trong nhà ở (ví dụ: xây thêm nhà vệ sinh, phòng ngủ, cầu thang; sơn lại tường nhà; lát sàn gỗ….).
(2) Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài của nhà ở, không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp phải bắt buộc xin cấp phép
Tuy nhiên, nếu nội dung sửa chữa, cải tạo thuộc các trường hợp sau, người cải tạo phải xin cấp phép:
(1) Làm thay đổi công năng sử dụng,
(2) Làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của nhà ở
(3) Không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường; thì chủ đầu tư xây dựng phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy phép.
Nhà ở xuống cấp có được yêu cầu bên cho thuê bảo trì?
Căn cứ Khoản 1 Điều 86 Luật nhà ở 2014:
“1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.”
Bên cạnh đó Khoản 4 Điều 89 Luật nhà ở 2014 quy định:
“Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.”
Theo đó nếu thấy căn nhà bị xuống cấp theo thời gian và không phải lỗi của bạn. Bạn có thể yêu cầu bên đã cho thuê bảo trì với nhà ở đó theo hợp đồng. Nếu họ không bảo trì thì bạn chỉ được làm khi đã thông báo với bên cho thuê bằng văn bản trước ít nhất 15 ngày. Nội dung thông báo rõ về mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Người quản lý tài sản có phải xin ý kiến người sở hữu khi cải tạo nhà ở không?”. Nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu vê thủ tục làm cấp hộ chiếu tại Việt Nam; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở năm 2022
- Quy định về thế chấp nhà ở tái định cư hiện nay
- Các giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà, các bên không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê cũng không được tự ý thu hồi nhà đang cho thuê trừ trường hợp sau đây:
– Bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc khi chưa hết hạn mà bên cho thuê cải tạo nhà ở, điều chỉnh giá thuê và không thoả thuận được giá thuê mới.
Tuy nhiên, dù đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì các bên đều phải báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 69 Bộ luật dấn sự 2015 quy định:
Người đang quản lý tài sản của người được tuyên bố mất tích tiếp tục quản lý tài sản của người đó khi người đó bị Tòa án tuyên bố mất tích và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Bộ luật này.
Trường hợp Tòa án giải quyết cho vợ hoặc chồng của người bị tuyên bố mất tích ly hôn thì tài sản của người mất tích được giao cho con thành niên hoặc cha, mẹ của người mất tích quản lý; nếu không có những người này thì giao cho người thân thích của người mất tích quản lý; nếu không có người thân thích thì Tòa án chỉ định người khác quản lý tài sản.
Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
