Cho thuê nhà là một loại hình kinh doanh phổ biến. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan tới vấn đề này. Xung quanh nội dung này, chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi. Cụ thể có thắc mắc như sau về việc cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng.
“Chào Luật sư, tôi hiện đang sinh sống tại Hà Nội. Do mục đích làm ăn kinh doanh, tôi thế chấp một căn nhà tại ngân hàng để thực hiện bảo đảm khoản vay, và giờ tôi muốn cho người khác thuê thì có hợp pháp không và cần làm gì? Mong được Luật Sư 247 giải đáp, tôi cảm ơn.”
Căn cứ pháp lý
Thế chấp nhà là gì?
Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp; và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu; nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này.
Quy định về hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015; hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn; bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng; chứng thực tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
Như vậy; hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản được điều chỉnh bởi nhiều luật liên quan. Trong đó; bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực; hay không hợp đồng này tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
Người thế chấp nhà có những quyền gì theo quy định pháp luật?
Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này; quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được; tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho; nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Có được cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng không?
Theo khoản 6 điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền của bên thế chấp, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, việc cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn hợp pháp tuy nhiên cần phải báo trước cho bên thuê về việc căn nhà đang bị thế chấp.
Các trường hợp có liên quan tới việc cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng
Trường hợp 1: Thế chấp sau khi ký hợp đồng cho thuê nhà.
Căn cứ theo Điều 146 Luật nhà ở 2014, tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà đó và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trường hợp 2: Thế chấp trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà.
Nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 khi:
+ Thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp
Bên cạnh đó, bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ sau:
+ Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc bên thế chấp cho người khác thuê
+ Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc bên thuê phải giao căn nhà đó để xử lý
Quy định này được thể hiện cụ thể tại Điều 322, Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015.
Giải quyết tình huống
Việc bạn sử dụng ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng để cho thuê không trái pháp luật. Tuy nhiên, trước đó, bạn cần thông báo cho khách biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp; đồng thời, thông báo cho ngân hàng biết bạn đang cho thuê tài sản.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi đất chưa làm thủ tục xóa thế chấp
Thừa kế quyền đòi nợ có hợp pháp theo quy định của pháp luật không?
Mẫu phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mới nhất
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về “Cho thuê nhà đang thế chấp ngân hàng có hợp pháp theo quy định không?”. Nếu có thắc mắc gì về vấn đề này xin vui lòng liên hệ: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay. Trong đó, khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định: Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Thông thường khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng; tổ chức tín dụng thường yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc; giá trị và quyền sở hữu tài sản.
Nhà nước giao trong hạn mức đối với đất nông nghiệp.
Đất được thu tiền sử dụng khi Nhà nước giao.
Đất được trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với đất đi thuê.
Đất đã được Nhà nước công nhận có quyền sử dụng đất.
