Xin chào Luật sư 247. Vợ chồng tôi trước đây có mua một mảnh đất tại phía Nam thành phố, tuy nhiên do kẹt tiền mà chồng tôi đã tự ý bán mảnh đất này bằng giấy viết tay cho người khác, mà tôi không hề hay biết. Tôi có thắc mắc rằng quy định pháp luật sẽ xử lý thế nào khi chồng bán đất mà vợ không biết? Anh ta có bị phạt không? Tôi có thể đòi lại mảnh đất đó không? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Xử lý thế nào khi chồng bán đất mà vợ không biết?
Theo quy định hiện hành, khi vợ chồng đăng ký kết hôn, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung vợ chồng, mọi quyết định liên quan đến tài sản chung đều phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Bởi nguyên tắc khi giải quyết tài sản chung vợ chồng được nêu tại khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình, cụ thể như sau:
Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
Theo quy định đó, về việc bán đất của một trong hai người, có thể xét các trường hợp sau đây:
Tài sản đem bán là tài sản chung vợ chồng
Theo quy định khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình trong trường hợp đây là tài sản chung vợ chồng nên quyền định đoạt sẽ do cả hai người cùng thoả thuận. Nếu không có thoả thuận thì tài sản chung sẽ phải thực hiện theo nguyên tắc là cả hai vợ chồng cùng quyết định và định đoạt.
Bởi vậy, khi bán đất phải có mặt cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán trừ trường hợp một trong hai bên không thể trực tiếp ký thì có thể uỷ quyền cho người còn lại hoặc người khác. Tuy nhiên, một trong hai bên không thể tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại.
Kể cả trong trường hợp Sổ đỏ chỉ đứng tên một trong hai vợ chồng nhưng khi được xác định là tài sản chung thì đều phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Nhà, đất là tài sản riêng của vợ chồng
Bên cạnh tài sản chung của vợ chồng, mỗi người vợ hoặc chồng đều có quyền có tài sản riêng. Đây có thể là tài sản có trước hôn nhân hoặc được chia trong thời kỳ hôn nhân từ tài sản chung.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và Gia đình, với tài sản riêng của mình, vợ hoặc chồng có toàn quyền định đoạt và quyết định nhập hay không nhập vào tài sản chung.
Do đó, nếu đất này là tài sản riêng của một trong hai bên thì khi người này bán không cần sự đồng ý của người còn lại.
Theo đó, nếu là tài sản chung vợ chồng thì chồng không được tự ý bán đất mà không được vợ đồng ý. Chỉ khi đất là tài sản riêng của chồng thì chồng mới được bán mà không cần ý kiến của vợ.
Chồng có bị phạt không khi tự ý bán đất?
The quy định hiện hành ngày nay, chỉ có Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức xử phạt vi phạm hành chính khi vi phạm việc chuyển quyền quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.
Trong đó, điều kiện để được chuyển quyền đất là có Sổ đỏ, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, có thể thấy rằng hiện nay, trong các văn bản của pháp luật không có quy định nào về việc xử phạt chồng khi chồng tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng mà không được sự đồng ý của vợ.
Chồng tự ý bán đất, vợ đòi lại được không?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng như sau:
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
Như vậy, theo quy định hiện hành để có thể đòi lại mảnh đất này thì trước tiên bạn có thể liên hệ người mua đất để hai bên thỏa thuận với nhau trên nguyên tắc tự nguyện, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp bên mua có thiệt hại và chứng minh được thiệt hại từ giao dịch chuyển nhượng này thì chồng bạn còn có thể sẽ phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại.
Thủ tục khởi kiện khi chồng tự ý bán đất được thực hiện như sau:
Chuẩn bị giấy tờ
– Đơn khởi kiện. Trong đơn này, người vợ cần phải trình bày được các ý sau đây:
+ Tài sản người chồng bán là tài sản chung vợ chồng.
+ Chồng bán đất không có sự đồng ý của vợ.
+ Người chồng cố ý che giấu việc đây là tài sản chung của vợ chồng và một mình chồng không thể tự ý bán tài sản này được với người mua khiến người mua thực hiện việc mua bán đất này.
– Giấy tờ nhân thân của vợ, chồng: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn.
– Giấy tờ về thửa đất đã bị chồng tự ý bán: Sổ đỏ. Nếu được có thể cung cấp thêm hợp đồng mua bán giữa chồng và bên mua (nếu có)…
Khởi kiện tại đâu?
Theo khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Toà án nơi người chồng (người bị kiện) cư trú, làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết trường hợp này.
Người vợ có thể gửi đơn khởi kiện đến Toà án có thẩm quyền thông qua ba hình thức: Nộp trực tiếp, gửi qua đường bưu điện hoặc gửi online qua Cổng thông tin điện tử của Toà án nếu Toà án nơi tiếp nhận đã có.
Thời gian giải quyết
Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Nếu trường hợp phức tạp hoặc bất khả kháng thì có thể gia hạn không quá 02 tháng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải hay không?
- Hòa giải tranh chấp đất đai không thành sau bao lâu thì khởi kiện?
- Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là các thông tin của Luật sư 247 về Quy định “Xử lý thế nào khi chồng bán đất mà vợ không biết?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác liên quan đến thủ tục thu hồi đất của Nhà nước hay quan tâm đến mức giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất… có thể tham khảo và liên hệ tới hotline 0833102102 của Luật sư 247 để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013; thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng (bán) đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai ;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:
– Trường hợp chuyển nhượng không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.
Theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai như sau:
– Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
– Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
Có tổ chức;
Phạm tội 02 lần trở lên;
Tái phạm nguy hiểm.
– Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
