Hiện nay, việc đặt cọc là hành động bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi thực hiện giao dịch mua bán đất, mua bán nhà. Tuy nhiên, việc đặt cọc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi nhiều người lợi dụng việc đặt cọc để chiếm đoạt số tiền này, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”. Vậy làm sao để tránh chiêu trò lừa đảo này? Tại bài viết dưới đây Luật sư 247 sẽ gửi đến bạn nội dung cảnh báo chiêu trò đất tiền cọc mua bán nhà rồi lừa đảo. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Đặt cọc mua đất là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 về đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Tại mục 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình quy định như sau:
“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.
Cảnh báo chiêu trò đất tiền cọc mua bán nhà rồi lừa đảo
“Mất tích”, gây khó dễ sau khi nhận tiền cọc
Đây là hành vi lừa đảo tiền đặt cọc nhà đất thường gặp nhất hiện nay. Thông thường, sau khi nhận tiền đặt cọc của bên mua, theo một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận, thường là trong vòng 1 tháng, bên bán sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho bên mua. Tuy nhiên, khi tới thời hạn giao kết, không ít người mua hoảng hốt bởi bị bên bán cắt đứt liên lạc, ôm tiền “biến mất” hoặc viện đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên, không ra công chứng,…
Môi giới lừa tiền cọc
Hiện nay, có một số người mua nhà đất giao dịch trực tiếp với công ty môi giới hoặc cò đất quen biết mà không thông qua chủ nhà. Phương thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Có những trường hợp sau khi nhận cọc, phía công ty môi giới “biến mất” không rõ lý do, còn chủ nhà phủ nhận mối quan hệ giữa hai bên. Nếu căn cứ trên hợp đồng đặt cọc đã ký kết, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua. Trong trường hợp này, bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc.
Rắc rối tiền cọc vì quan hệ hôn nhân của chủ nhà
Có trường hợp sổ đỏ là tài sản chung của hai vợ chồng sau khi kết hôn nhưng thông tin trên sổ đỏ chỉ ghi tên người vợ hoặc người chồng. Có căn nhà là tài sản chung sau hôn nhân nhưng chưa có biên bản phân chia tài sản.
Nếu người mua không am hiểu về pháp lý, thấy thông tin trên sổ đỏ trùng khớp với người rao bán, xuống tiền cọc nhanh thì có khả năng sẽ gặp rắc rối bởi chồng/vợ của người rao bán không đồng ý bán.
Trường hợp này các bên có thể tự thỏa thuận với nhau. Nếu không đi đến thống nhất về phương án giải quyết, bên mua có thể khởi kiện bên bán ra toà. Song việc tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện cũng mất nhiều thời gian.
Chỉ có một mảnh đất nhưng nhận cọc của nhiều người
Chiêu thức của các đối tượng là đăng tin rao bán nhà đất với giá khá thấp so với thị trường. Bên bán cũng cung cấp cho người hỏi mua hình ảnh sổ đỏ để chứng minh minh bạch về pháp lý. Khách đồng ý mua, bên bán sẽ yêu cầu khách cọc tiền bằng giấy viết tay. Chỉ có một mảnh đất nhưng đối tượng ôm cọc của nhiều người. Sau khi gom được một khoản tiền lớn, đối tượng liền cao chạy xa bay khiến nhiều người đã đặt cọc phải ôm hận.
Lừa cọc từ những mảnh đất có vướng mắc pháp lý
Vì có nhu cầu thực, ham giá rẻ, không ít trường hợp ngay từ đầu người mua đã biết mảnh đất đó không đảm bảo về mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, nhà đang thế chấp ngân hàng, giấy tờ đứng tên người khác… nhưng vẫn dại dột nghe lời người bán đặt cọc rồi “tiền mất tật mang”.
Rủi ro cọc chồng cọc
Ở những khu vực “sốt đất”, nhiều người thường “lướt sóng” mua bán nhà đất qua hình thức đặt cọc, còn gọi là đặt cọc chồng cọc.
Phương thức mua bán nhà đất không chính quy này thường mang đến lợi nhuận nhanh chóng. Người mua trước mới đặt cọc, thấy giá tăng là chốt lời bán cho người mua sau bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc. Cứ như thế, những người mua sau đó thấy có lãi lại đẩy hàng cho người kế tiếp.
Rủi ro của việc mua bán nhà đất cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên “hủy kèo” hay lừa tiền đặt cọc, toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ như hiệu ứng domino.
Bên cạnh đó, người “lướt sóng” thích cọc giấy tay để huỷ cho dễ, đỡ phức tạp về pháp lý. Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và nó chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn.
Mời bạn xem thêm
- Hướng dẫn trích lục khai sinh online nhanh chóng năm 2022
- Dịch vụ trích lục giấy khai sinh nhanh chóng nhất 2022
- Thủ tục đề nghị cấp bản sao trích lục hộ tịch mới
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Cảnh báo chiêu trò đất tiền cọc mua bán nhà rồi lừa đảo”. Luật sư 247 tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý các vấn đề thủ tục thu hồi đất hay tìm hiểu về mức bồi thường thu hồi đất hiện nay… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư 247 thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Trong trường hợp việc mua đất không thành công:Nếu bên đặt cọc từ chối không mua đất thì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối bán đất thì phải trả cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
