Chào Luật sư, tôi có mua một mảnh đất từ lâu có giấy tờ nhưng viết bằng tay nhưng hiện tại tôi muốn xây nhà trên đó. Luật sư có thể cho tôi biết Xây nhà trên đất giấy tay có được không? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về Xây nhà trên đất giấy tay có được không? Luật sư 247 mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay?
Mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay là không phải là thuật ngữ pháp lý dùng trong pháp luật mà đây là cách gọi phổ biến của người dân chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mua nhà viết giấy tay hiểu theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà đó là hình thức mua bán giữa bên bán nhà (bên A) và bên mua nhà (bên B) thỏa thuận với nhau về hình thức mua bán, giá bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.
Mua nhà viết giấy tay, tức hợp đồng, giao dịch chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.
Mua đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không?
– Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Theo đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).
Như vậy, Có 02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không phải công chứng hoặc chứng thực.
– Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Và theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 quy định Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).
Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“ 2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất?
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 về điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất là khi họ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên ở đây việc nhà bạn có ý định xây dựng nhà trên mảnh đất đó thì chủ cũ lại cản trở không giao Giấy chứng nhận đất của mảnh đất đó cũng như không đồng ý cho gia đình bạn xây dựng căn nhà trên đó. Mà hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước kia lập lại không được công chứng hoặc chứng thực. Bởi vậy gia đình bạn sẽ không thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được. Tuy nhiên trong trường hợp này đất này của gia đình bạn lại đang sảy ra tranh chấp với người đang giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó do vậy gia đình bạn chưa thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa giải quyết xong tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
Như vậy trong trường hợp này bạn cần phải giải quyết xong việc tranh chấp đất đai với người đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó thì gia đình bạn mới có thể thực hiện việc xây dựng căn nhà nêu trên được.
Xây nhà trên đất giấy tay có được không?
Căn cứ quy định tại Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 53/2017/NĐ-CP về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng thì:
Theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng được quy định tại điều 95 Luật xây dựng và hướng dẫn cụ thể tại Điều 8 Thông tư 15/2016/TT-BXD thì trong bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng cần phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp Giấy phép xây dựng( theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP).
Các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ
Hiện nay theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp mà mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức văn bản bằng hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực vấn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Một là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác trước ngày 01/01/2008;
– Hai là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 dùng không có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên thì được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Đặc biệt trong hai trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Thứ hai, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay:
Hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất nay thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cần chuẩn bộ 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa các bên;
– Một trong số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014);
– Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất ở, chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận sở hữu cây lâu năm theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
– Các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn, giảm các nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Các cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch không?
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay bao gồm những cấp nào?
- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Xây nhà trên đất giấy tay có được không?″. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về các vấn đề: xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, Đăng ký bảo hộ thương hiệu, Đăng ký bảo hộ logo, Giải thể công ty, Tạm ngừng kinh doanh, Mã số thuế cá nhân, Giấy phép bay flycam, Tra cứu thông tin quy hoạch, Xác nhận tình trạng hôn nhân, Xác nhận độc thân, Hợp thức hóa lãnh sự trọn gói giá rẻ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 qua hotline: 0833102102 để được hỗ trợ, giải đáp.
Câu hỏi thường gặp
Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng quy định:
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Vì vậy, nếu mảnh đất của bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc những trường hợp được miễn ở Khoản 2 Điều 89 thì sẽ được cấp phép xây dựng.
Khoản 2, điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định:
Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Như vậy, các đối tượng theo quy định trên thuộc diện được miễn cấp giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà, công trình xây dựng khác.
