Xin chào luật sư. Bố mẹ tôi vừa cho tôi một mảnh đất và muốn làm thủ tục sang tên đất cho tôi. Vậy cho hỏi khi tặng cho đất đai thì phải nộp các khoản phí, thuế nào? Trường hợp nào được miễn các thuế, lệ phí đó? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Tặng cho đất đai là một trong các vấn đề đáng được quan tâm đặc biệt là với phong tục cha mẹ cho con đất ở Việt Nam. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Vì vậy những thủ tục liên quan đến tặng cho đất đai phải đáp ứng chặt chẽ các quy định của pháp luật. Vậy vấn đề tặng cho đất đai được quy định như thế nào? Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất? Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi làm thủ tục tặng cho đất đai? Trường hợp nào không phải nộp thuế, lệ phí? Để làm rõ các thắc mắc này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Trường hợp tặng cho đất được miễn thuế”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để hiểu hơn về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
- Thông tư 111/2013/TT-BTC
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP
- Thông tư 85/2019/TT-BTC
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP.
Quy định về tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, thì đất đai là một loại bất động sản. Đất đai theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và được đề cập cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Do đó không thể định đoạt quyền đối với đất đai. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai khi được nhà nước trao quyền. Do đó có thể hiểu việc cho tặng đất đai ở đây là cho tăng quyền sử dụng đất. Vậy việc cho tăng quyền sử dụng đất được quy định ra sao?
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng kèm theo điều kiện của người tặng cho.
Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Do tính chất nhạy cảm của quyền sử dụng đất, mà để được tặng cho cũng cần đáp ứng các điều kiện. Cụ thể:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
+Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
+Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho bất động sản như sau:
- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Theo đó, khi tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực, đăng ký quyền sở hữu.
Các loại phí, thuế phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất
Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai“.
Ngoài ra, theo khoản 6 Điều nay, trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Theo đó, việc tặng cho phải đăng ký biến động đất đai, cùng với đó là làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. Khi thực hiện thủ tục này, cần phải nộp các khoản thuế và lệ phí sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Theo Khoản 10 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về đối tượng chịu thuế như sau:
“Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.”
Như vậy, thu nhập từ việc nhận tặng cho bất động sản là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Trừ các trường hợp được miễn nộp thuế.
- Xác đinh thuế thu nhập cá nhân phải nộp
– Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Thu nhập tính thuế từ quà tặng là phần giá trị tài sản quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh, đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản;
– Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.
– Cách tính số thuế phải nộp
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%
Lệ phí trước bạ
Nhà, đất thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất như sau:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%.
– Lệ phí trước bạ được tính như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) x (Giá đất theo Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành) x (Lệ phí 0.5%)
Chi phí khác
Ngoài các khoản phí, thuế trên thì khi tặng cho quyền sử dụng đất còn phải nộp các phí sau:
- Phí thẩm định hồ sơ
– Mức phí sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định:
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới)
– Khi sang tên nhà đất nếu người nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
– Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
Các trường hợp được miễn thuế, lệ phí trước bạ khi tặng cho quyền sử dụng đất
Trường hợp miễn thuế
Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (hướng dẫn chi tiết tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC), thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai), cụ thể là giữa:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC còn quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Trong trường hợp này dù có chuyển nhượng cho người khác không có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như trên thì vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất.
Trường hợp miễn lệ phí trước bạ
Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người sau thì được miễn lệ phí trước bạ:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh, chị, em ruột với nhau.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Trường hợp tặng cho đất được miễn thuế“. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có các thắc mắc về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc muốn tìm hiểu về thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng mượn quyền sử dụng đất mới năm 2022
- Việc tặng cho đất đai có cần lập thành văn bản hay không?
- Văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Tặng cho được hình thành trên cơ sở tự nguyện. Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của cha mẹ thì họ đương nhiên có toàn quyền tặng cho bất kỳ ai; mà không phụ thuộc ý chí của người khác. Do đó lúc này dù cho một người con nhưng không cần chữ ký của các người con còn lại.
Tuy nhiên nếu đất định cho đó thuộc sở hữu của hộ gia đình; thì những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất. Vì tất cả mọi người đều có quyền với đất đó, nên nếu cha mẹ cho con đất thì phải được sự đồng ý của tất cả những người trong hộ gia đình. Vì vậy với trường hợp này phải cần chữ ký của những người cùng chung sống trong hộ gia đình.
Cha mẹ cho con đất có quyền đòi lại khi việc cho đất đấy bằng hình thức tặng cho có điều kiện theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, và được pháp luật quy định như sau:
Bố mẹ có thể yêu cầu người con được tặng cho đất thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho (con cái) không thực hiện thì bố mẹ có quyền đòi lại đất đã cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại, dù cho đã thực hiện thủ tục sang tên và ra sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp không đăng ký biến động bị phạt tiền như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng; nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng; nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
