Khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì nội dung hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận với điều kiện không trái luật; đạo đức xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn xảy ra thường xuyên. Vậy, nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất thì phải giải quyết như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết này nhé!
Căn cứ pháp lý
Bộ luật Dân sự 2015
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Nội dung tư vấn
Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến
Nội dung hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận với điều kiện không trái luật; đạo đức xã hội. Tuy nhiên; thực tế tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn xảy ra với một số loại tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp về mức “phạt cọc”
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thực hiện hợp đồng; thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc; và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi; gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.
- Tranh chấp về quyền; nghĩa vụ của các bên: Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền; nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về cam kết của các bên: Khi đặt cọc thông thường người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cam kết tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở như đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ), nhà đất không có tranh chấp, nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, nhà đất không có thế chấp, đất còn thời hạn sử dụng. Nếu không đúng như những gì cam kết có thể xảy ra tranh chấp.
- Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích không đúng,…
3 phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc; thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp; tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc; với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ; giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật; có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.
Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp; kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự); nhưng thời gian giải quyết lâu hơn; và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành theo thủ tục như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ (không bắt buộc phải nộp hết tài liệu mà chỉ cần nộp tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện).
- Bản sao giấy tờ của người khởi kiện: Hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện
- Nộp đơn khởi kiện tại tòa án nào?
Lưu ý: Nơi nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc là cá nhân.
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú; làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Hình thức nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (thực tế chủ yếu nộp theo cách này).
- Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.
- Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 04 tháng; vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian không quá 06 tháng); khi hết thời hạn trên Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định; nếu không bản án sẽ có hiệu lực.
Thông tin liên hệ Luật sư 247
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư 247 về nội dung “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất thì giải quyết như thế nào?”. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho bạn đọc!
Luật sư 247 là đơn vị Luật uy tín; chuyên nghiệp, được nhiều cá nhân và tổ chức đặt trọn niềm tin. Được hỗ trợ và đồng hành để giải quyết những khó khăn về mặt pháp lý của quý khách là mong muốn của Luật sư 247. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư 247 hãy liên hệ: 0833 102 102
Mời bạn xem thêm bài viết:
Làm thời vụ có được hưởng bảo hiểm thất nghiệp không?
Hướng dẫn chuyển từ đóng BHXH bắt buộc sang tự nguyện năm 2021
Câu hỏi liên quan
Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
