Chào Luật sư, tôi có nhu cầu thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì thủ tục như thế nào? Cần chuẩn bị những gì khi muốn thuê đất? Thủ tục thuê đất hiện nay ra sao? Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định cho thuê đất? Thủ tục xin thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào? Đất để thực hiện dự án đầu tư có đặc điểm như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề trên, Luật sư 247 xin được tư vấn cho bạn như sau:
Hồ sơ xin thuê đất bao gồm những gì?
– Đơn xin thuê đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
– Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
– Các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, khả năng huy động vốn, tổng mức đầu tư
– Bản đánh giá về tác động của dự án đầu tư
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Để thu thập được tài liệu này, ta cần đến phòng Tài nguyên – Môi trường thuộc UBND huyện xin cung cấp trích lục bản đồ địa chính của diện tích đất có nhu cầu thuê (nếu đã có bản đồ địa chính) hoặc yêu cầu thực hiện trích đo địa chính thửa đất.
Khi hồ sơ đã đầy đủ, ta cần gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên – Môi trường để xem xét thẩm định hồ sơ.
Thủ tục xin thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào?
Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”
Căn cứ quy định trên, doanh nghiệp có thể thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
Trình tự, thủ tục thuê đất của người dân để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
– Trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh khác với mục đích sử dụng đất của thửa đất mà chủ đầu tư thuê của người đang sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất;
– Trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thay đổi so với mục đích của thửa đất thuê thì chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất sau khi đã có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.
Một số trường hợp cụ thể liên quan đến thủ tục nhà đầu tư thuê đất của dân để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được hướng dẫn tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) như sau:
1) Trường hợp tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
“Điều 16. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
3. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.
Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.”
* Lưu ý về điều kiện thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.”
2) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích mà người dân đang sử dụng đất đó không có quyền cho thuê nhưng có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
“4. Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.”
3) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền cho thuê và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã thuê quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định tại khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
“5. Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây:
a) Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;
b) Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
c) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và điểm b khoản này.”
Thủ tục cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ra sao?
– Bước 1: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước người có nhu cầu giao đất, thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ; hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu chưa hợp lệ, chưa đầy đủ. Sau khi tiếp nhận chuyển hồ sơ đến phòng chuyên môn.
– Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường lập thủ tục trình UBND thành phố ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất.
– Bước 4: UBND thành phố xem xét, ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất và gửi kết quả cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Bước 5: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước người đề nghị giao đất, thuê đất nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Bước 6: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, tổ chức công bố, triển khai thực hiện nội dung quyết định và bàn giao đất trên thực địa.
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Thủ tục xin thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: hóa đơn điện tử hợp lệ, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Ai cấp Giấy phép nhập khẩu tàu biển đã qua sử dụng để phá dỡ?
- Phân loại cơ sở đóng mới, cải hoán tàu cá?
- Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tàu biển
Câu hỏi thường gặp
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thuê quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật Đất đai 2013.
– Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Tài nguyên và Môi trường;
– Đến thời gian hẹn, mang biên nhận hồ sơ đến nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất.
b) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất, Quyết định phê duyệt Tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết 1/500.
c) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư. Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; văn bản thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
