“Đất phần trăm” là cụm từ mà những người hay tìm hiểu về bất động sản có sẽ biết tới. Luật đất đai hiện tại không có quy định cụ thể với định nghĩa của “Đất phần trăm” nhưng chúng có thể hiểu đất phần trăm là đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích nhưng không được quá 5%. Quỹ đất này sẽ được quy định khác nhau đối với từng địa phương. Vậy có thể chuyển đổi đất phần trăm sang đất ở được không? Chuyển đổi đất phần trăm sang đất ở như thế nào? Bài viết hôm nay Luật sư 247 sẽ giúp bạn hiểu hơn về vấn đề này.
Căn cứ pháp lý
Đất phần trăm là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai, tùy từng thời kỳ (Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, “Luật đất đai năm 2013″…) và căn cứ mục đích sử dụng đất mà nhà làm luật phân loại đất thành nhiều loại khác nhau như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng…Hiện nay, đất đai được chia làm 3 nhóm đất chính như sau: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông và nhóm đất chưa sử dụng chứ không có loại đất phần trăm hay đất rau xanh.
Thực tiễn cho thấy đất phần trăm là tên gọi của loại đất trước kia do hợp tác xã trích tỷ lệ phần trăm (5%) quỹ đất hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi đưa đất vào hợp tác xã thì được giữ lại 5% tự chủ phát triển kinh tế như trồng rau, hoa màu.
Theo quy định tại Điều 72 “Luật đất đai năm 2013”, Điều 74 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Việc sử dụng quỹ đất 5% ở từng địa phương thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch và mục đích sử dụng đất.
Có được chuyển đổi đất phần trăm sang đất ở không?
Trong trường hợp của bạn muốn chuyển đất % thành đất thổ cư cần phải làm các thủ tục sau:
Theo Điều 3, Quyết định 121/2009 của UBND thành phố Hà Nội, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết.
– Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở hoặc để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi tắt là quy hoạch) đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.
Vậy có thể có được chuyển đổi đất phần trăm sang đất ở
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất phần trăm sang đất ở
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phương án sản xuất, kinh doanh (nếu chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp); Trường hợp xây dựng nhà ở để bán thì phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Các văn bản và cam kết theo quy định tại khoản 2 Điều 3 bản Quy định này;
Phí để chuyển đổi mục đích sử dụng đất phần trăm sang đất ở?
Sau khi được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính như sau: Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP:
- Đối với tổ chức kinh tế:
a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này. - Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp. - Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND tỉnh ban hành (điểm b khoản 2 điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Ngoài ra, bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở theo quy định tại khoản 1 điều 7 thông tư 68/2010/TT-BTC.
Mời bạn xem thêm
- Hợp đồng mua bán đất vô hiệu khi nào?
- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?
- Quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Chuyển đổi đất phần trăm sang đất ở”. Hy vọng những thông tin mà bài viết đưa ra đem đến không chỉ cho bạn mà còn cho các độc giả của chúng tôi phần kiến thức bổ ích. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về cấp đổi lại sổ đỏ, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phương án sản xuất, kinh doanh (nếu chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp); Trường hợp xây dựng nhà ở để bán thì phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Các văn bản và cam kết theo quy định tại khoản 2 Điều 3 bản Quy định này;
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã.
