Xin chào Luật sư, tôi sắp tới có dự định mua một căn nhà. Và đang xem xét đến nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù loại hình nhà ở hình thành trong tương lai này có rủi ro cao hơn so với nhà ở đã hình thành, những giá thành rẻ hơn so với nhà ở bình thường. Tôi vẫn đang phân vân về những rủi ro đó. Mong rằng Luật sư sẽ phân tích những rủi ro khi mua nhà ở hình thành cho tương lai, để tôi nắm rõ hơn tình hình nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho Luật sư 247, sau đây sẽ là bài viết phân tích thắc mắc của bạn. Hi vọng sẽ giúp ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Tài sản hình thành trong tương lai là gì
Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ – CP thì tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
“Tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đã hình thành và thuộc đối tương phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đỏ mới được đăng ký theo quy định của pháp luật tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyển sử dụng đất”.
Trong Bộ luật dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai không được nêu lên như một định nghĩa cụ thể, nhưng lại quy định về phạm vi tái sản cũng như phạm vi của các giao dịch liên quan
” Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm. Tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Từ quy định này có thể thấy yếu tố “ hình thành trong tương lai” của tài sản là nhà ở, công trình xây dựng theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 có phần hẹp hơn yếu tố “ hình thành trong tương lai” của Bộ Luật Dân sự 2015.
Qua đó có thể thấy đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai là
- Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
- Nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
Cơ cấu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
– Quy định về chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ thể trong giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
– Quy định về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bàn giao, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
– Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh
Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Luật nhà ở lại quy định cụ thể nhằm đảm bảo chủ đầu tư có thể huy động vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng, người mua có thể thanh toán làm nhiều đợt theo đúng tiến độ đã cam kết, điều nay có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người có nguồn tài chính còn hạn hẹp
– Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai
Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế, khi tham gia giao kết Hợp đồng, các bên phải mô tả rõ quyền và nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của các bên là các điều khoản do hai bên tự thỏa thuận hoặc một bên đưa ra và được bên còn lại chấp thuận
– Quy định về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là một cá nhân, tổ chức đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án, có nhu cầu chuyển nhượng lại nhà ở đó. Việc quy định này nhằm đảm bảo cho việc người mua không có nhu cầu về nhà ở hoặc không có khả năng thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sau đó sẽ tiếp tục kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua trước đó với chủ đầu tư và tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
– Quy định về giải quyết tranh chấp trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật đặt quy định này nhằm giải quyết những tranh chấp trong quá trình thực hiện Hợp đồng của chủ đầu tư và người mua bởi loại bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản mang khả năng rủi ro cao hơn so với các loại bất động sản thông thường
Các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền khả lớn, để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết hợp đồng và chuyển tiền, họ chưa nhìn thấy hình thù thực tế căn nhà như thế nào, vật liệu xây dựng, thi công ra sao. Do vậy, người mua thường gặp một số những rủi ro như sau
- Thứ nhất, dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bản. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản về thi công… chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Thứ hai, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ. Thậm chí, chủ đầu tư uỷ quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra ký hợp đồng nhận tiền của bên mua khi chưa đủ điều kiện cho huy động. Điều này bảo vệ cho chính chủ đầu tư nhưng đây lại là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
- Thứ ba, dự án vưởng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết. Hậu quả của dự án sau vụ kiện chính là tổn thất của bên mua
- Thứ tư, dự án chậm bàn giao. Chủ đầu tư bản giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trị hoãn kéo dài, đưa ra rất nhiều lý do không rõ ràng cho sự chậm trễ đó.
- Thứ năm, nhà không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ định kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.
- Thứ sáu, người mua cần cảnh giác nhiều hành vi lừa đảo. Có nhiều hành vi lừa đảo tử bên bản trong các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, nhận tiền rồi bỏ trốn, mua một căn bản cho nhiều người; bán xong căn hộ vẫn đi thể chấp ngân hàng để phục vụ mục đích riêng.
- Thứ bảy, chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể không nghiệm thu công trình do xây dựng sai phép, chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo đúng quy định, dẫn đến không thể cấp giấy chứng nhận cho bên mua
- Thứ tám, chủ đầu tư có thể nhận tiền rồi bỏ trốn hoặc mua một căn nhưng bản cho nhiều người.
Cách phòng tránh và hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai
- Đầu tiên, người mua cần phải tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, chủ đầu tư có uy tín trên thị trường thi sẽ giảm bớt một phần những rủi ro có thể xảy ra. Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là dự án “ma”. Nếu Chủ đầu tư có giấy tờ về đất, nhưng không có hồ sơ dự án, thi được hiểu rằng khu đất đỏ, chưa có dự án nào cả, và đất đó có thể không được xây dựng Nhà ở. Và Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Thứ hai, người mua cần phải nắm rõ quy định của pháp luật về việc thanh toán khi mua nhà ở trong tương lai. Do mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho bên mua. Nên Luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ, cụ thể lần đầu không quả 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quả 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bản, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
- Xây nhà xong mới xin giấy phép xây dựng được không?
- Có được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã được Luật sư giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở.
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
Theo quy định điều 148 Luật nhà ở 2014, điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có: hồ sơ dự án; có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất; cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở; chung cư hình thành trong tương lai thì phải có:
Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định; có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
