Việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng đối với người dân trước khi tiến hành các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, quy trình xác định giá đất trên thực tế thường mất rất nhiều thời gian và trải qua nhiều giai đoạn phức tạp khác nhau. Nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định hiện hành, Quy trình xác định giá đất cụ thể hiện nay được thực hiện như thế nào? Giá đất cụ thể do ai quyết định? Có những phương pháp xác định giá đất cụ thể nào? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Hiểu thế nào là giá đất cụ thể?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.
Ví dụ: Khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người sử dụng diện tích đất bị thu hồi. Nói cách khác, giá đất cụ thể không được quyết định trước nên người sử dụng đất khi bị thu hồi mới biết đơn giá bồi thường.
Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 05 năm. Do đó, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.
Giá đất cụ thể dùng để làm gì?
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
(2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
(3) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
(4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
(5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(6) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể do ai quyết định?
Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.
– Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu).
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Có những phương pháp xác định giá đất cụ thể nào?
Là một trường hợp đặc biệt của giá đất, giá đất cụ thể cũng được xác định thông qua 05 phương pháp được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp xác định giá đất trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất.
Cách xác định: Loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản (giá trị bất động sản bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu thập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là phương pháp được áp dụng rất phổ biến trong quá trình tính toán tiền sử dụng đất.
Cách xác định: Giá đất = hệ số điều chỉnh giá đất x giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Quy trình xác định giá đất cụ thể như thế nào?
Theo quy định pháp luật nêu trên giá đất dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Tại Điều 16 nghị định 44/2014/NĐ- CP và các điều 29, 30, 31, 32 thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định cụ thể trình tự thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị thực hiện xác định giá đất cụ thể
Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:
- Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.
- Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:
- Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;
- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.
- Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và quy định tại các Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT để xác định giá đất
Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Bước 4: Thẩm định phương án giá đất khi thực hiện xây dựng giá đất cụ thể;
Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất
Ngoài ra, xác định giá đất cụ thể còn có thể được thực hiện bằng phương pháp: triết trừ, so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy trình xác định giá đất cụ thể”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Đồng thời, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
