Hiện nay, có lẽ chúng ta không còn quá xa lạ với những hoạt động đầu tư để tìm kiếm lợi nhuận. Hoạt động đầu tư đa danhgj và giàu tiềm năng. Bên cạnh đó, sẽ có nhiều người muốn thực hiện dự án đầu tư vào các khu dân cư, khu đô thị. Tuy nhiên, để đầu tư vào các khu dân cư cần phải nắm rõ các quy trình, thủ tục các bước lập dự án đầu tư khu dân cư. Vậy quy trình lập dự án đầu tư khu dân cư như thế nào? Lợi ích của việc quy hoạch khu dân cư là gì? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất.
Căn cứ pháp lý
- Luật đầu tư 2020
- Thông tư 23/2012/TT-BCA
Khu dân cư là gì?
Khu dân cư là cụm từ dùng để chỉ một cộng đồng dân cư đang sinh sống trong một khu vực, diện tích đất nhất định. Khu vực này gồm các hộ gia đình đang sinh sống trong thôn, xóm, bản,… Khu dân cư đã xuất hiện từ lâu hoặc mới hình thành trong xã hội để phục vụ nhu cầu sống của con người. Mỗi khu dân cư sẽ có tên gọi, địa hình và số người sinh sống khác nhau. Việc sắp xếp, bố trí khu dân cư sẽ được thực hiện theo địa phương và mô hình thiết kế.
Theo khoản 1, Điều 3 Thông tư 23/2012/TT-BCA, khái niệm khu dân cư là “nơi tập hợp người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, bao gồm: thôn, xóm, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố và đơn vị dân cư tương đương”.
Khái niệm dự án đầu tư
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về vấn đề này, tùy thuộc vào cách hiểu, góc độ nhìn nhận. Cụ thể:
Dưới góc độ quy định của pháp luật, theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật đầu tư 2020:
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Nếu xét về mặt hình thức: Là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Xét về mặt nội dung: Là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Nếu dựa trên góc độ quản lý dự án: Là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Đặc trưng của dự án đầu tư
Dự án đầu tư thường có 03 đặc trưng sau đây:
Thứ nhất, luôn có mục tiêu rõ ràng: Có thể là những lợi ích về mặt kinh tế – xã hội, tài chính. Chúng luôn được thể hiện rõ ràng trong đề xuất dự án đầu tư.
Thứ hai, có thời gian tồn tại hữu hạn. Một dự án đầu tư được ấn định trong một khoảng thời gian thực hiện cụ thể.
Thứ ba, có sự tham gia của nhiều bên như: Nhà đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư, nhà tài trợ dự án.
Quy trình lập dự án đầu tư khu dân cư
Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị.
Thông thường với những dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị sẽ được làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) vì chi phí đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), qua đó dễ sinh lời mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Để có được đất làm dự án chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:
- Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thực hiện các thủ tục đầu tư từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với các dự án khi đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
- Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư).
- Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá: Thông thường ở một địa phương nào đó có một khu đất muốn lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì địa phương đó có thể thông qua hình thức bán đấu giá để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho các khu đất đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).
Bước 2: Thực hiện đền bù đây là bước quan trọng khi lập dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị
Trong một dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì đây có thể coi là bước quan trọng nhất, nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của dự án. Chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% đất tại khu vực muốn lập dự án để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể, thực tế nhiều dự án không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.
Khi chủ đầu tư đã có đất thì có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác đền bù có thể sẽ do nhà nước đứng ra đền bù giúp chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ làm công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ giao tiền cho ban bồi thường để thực hiện công tác đền bù).
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị.
Trước tiên bạn phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hoặc thuê các công ty chuyên viết dự án để được tư vấn và có được bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.
Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền, ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn hoặc Chủ đầu tư là tổ chức thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư này” (chấp thuận chủ trương đầu tư).
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng.
Đến bước này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng” cho dự án đầu tư. Tức là ở khu đất đó được xây dựng khu dân cư, hay khu thương mại, mật độ xây dựng như thế nào, bao nhiêu đất được phân lô, bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, chợ, bệnh viên, chiều cao bao nhiêu, điện nước, thoát nước như thế nào,…
Sau khi có phương án đầu tư hạ tầng thì chủ đầu tư thuê công ty thiết kế mặt bằng cho dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500.
Nếu cấp có thẩm quyền đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng đã thiết kế ở trên thì sẽ có “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” lúc này ra được quyết định 1/500.
Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản là một văn bản được cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí nằm ở đâu, quy hoạch kiến trúc như thế nào, chia làm bao nhiêu block, chiều cao, khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng có thể hiểu đơn giản nó là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị có thể hiểu đây là giấy phép xây dựng những hạng mục, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như: Hệ thống giao thông, chiếu sáng, cấp nước, cung cấp năng lượng, thu gom xử lý nước thải và nhiều hạng mục công trình khác.
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
Khi đã có được quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án đầu tư khu dân cư, đô thị phải tiến hành hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải,…
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô.
Để ra được sổ hồng thì chủ đầu tư dự án khu dân cư, đô thị,… phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại sổ nào đã chuyển qua đất ở, sổ nào chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Mẫu đơn khởi kiện lấn chiếm đất đai
- Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đất bị người khác đứng tên sổ đỏ thì lấy lại bằng cách nào?
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy trình lập dự án đầu tư khu dân cư“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về chia thừa kế nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi phân chia khu dân cư theo các cấp: xã, thị trấn, huyện,… việc quản lý sẽ trở nên dễ dàng hơn. Mặc dù vậy, quần thể cư dân luôn biến động nên công tác quản lý gặp một số khó khăn. Do đó, cụm dân cư cần được quy hoạch để nâng cao công tác quản lý, giúp chính quyền địa phương có thể giữ trật tự và trị an trong khu vực.
Mỗi khu dân cư thường cử người đại diện để kịp thời nắm bắt những chính sách, chủ trương cũng như cập nhật các vấn đề quan trọng từ chính quyền. Đồng thời, người đại diện cũng thay mặt dân cư, dựa trên ý kiến số đông để biểu quyết hoặc đưa ra các đề xuất phù hợp với chính sách, chủ trương hiện tại. Do đó, người đại diện thường được gọi là trưởng ấp hoặc trưởng khu dân cư.
Trưởng khu dân cư có quyền triệu tập và chủ trì những cuộc họp trong khu vực. Bên cạnh đó, trưởng khu dân cư có thể thực hiện một số trách nhiệm khác, chẳng hạn như ký hợp đồng xây dựng công trình do người dân trong khu vực đóng góp kinh phí đầu tư và đã được thông qua. Thêm vào đó, trưởng khu dân cư có thể phân công nhiệm vụ, trách nhiệm cho những người cấp dưới. Thông thường, nhiệm kỳ của trưởng khu dân cư kéo dài từ 2,5 đến 5 năm.
– Khu dân cư có thể là một tập thể tồn tại lâu đời hoặc đang trong quá trình quy hoạch, hình thành từ chính sách phát triển của chính quyền địa phương.
– Số người sinh sống trong khu dân cư thường không có quy định cụ thể. Có khu dân cư chỉ gồm vài chục hộ gia đình nhưng một số nơi có tổng số hộ gia đình lên tới vài trăm.
– Các hộ gia đình ở khu dân cư không có vị trí địa lý tách biệt mà thường đan xen trong thôn, xóm, bản hoặc khu phố.
– Mỗi khu dân cư có tên gọi, số người sinh sống, cơ cấu địa giới khác nhau. Các hộ gia đình có thể sở hữu Sổ đỏ riêng hoặc không.
– Các căn nhà trong khu dân cư có thể tiến hành mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng, tặng,…
– Các hộ dân ít có quan hệ huyết thống như một gia đình. Họ gắn bó với nhau thông qua quan hệ sản xuất, giao tiếp xã hội, sinh hoạt văn hóa,…
– Khu dân cư phải chịu sự chỉ đạo từ luật pháp và chủ trương của Đảng, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương.
