Xác định giá đất là thủ tục không thể thiếu và cần thiết để người dân có thể nắm bắt các thông tin cần thiết về giá trị thửa đất hiện nay. Tuy nhiên, để xác định giá đất một cách chính xác thì không hề dễ dàng trên thực tế. Người dân cần nắm rõ quy định liên quan đến các nguyên tắc, phương pháp định giá và dựa trên từng loại đất để áp dụng cho phù hợp. Vậy pháp luật quy định về xác định giá đất dựa trên căn cứ nào? Các phương pháp định giá đất hiện nay gồm những phương pháp gì? Quy định về việc áp dụng phương áp định giá đất ra sao? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Giá đất là gì?
Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Quy định về xác định giá đất dựa trên căn cứ nào?
Căn cứ Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất hiện nay được xác định theo các căn cứ sau: Giá đất theo Bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó:
– Giá đất theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành 05 năm một lần, ngày công bố công khai là 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất này có thể bị thay đổi theo khung giá đất mà Chính phủ quy định.
Giá đất theo bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích trong hạn mức; hoặc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức, tính tiền thuế đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai,…
– Giá đất cụ thể là giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định cho từng đối tượng, trường hợp nhất định theo trình tự, phương pháp luật định. Ví dụ như tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,…
Trên đây là giải đáp cho vấn đề Quy định về xác định giá đất.
Các phương pháp định giá đất hiện nay
Theo đó, phương pháp xác định giá đất chỉ được áp dụng khi tính toán giá đất cụ thể và các phương pháp này được quy định cụ thể tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT thì các phương pháp xác định giá đất sẽ bao gồm một số đặc điểm sau đây:
Phương pháp so sánh trực tiếp (khoản 1 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất so sánh là thửa đất trống tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc các thửa đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, từ đó xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp chiết trừ (khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Cách thực hiện là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị tài sản gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Theo phương pháp này, việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh sau khi đã khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá là bước quan trọng trong việc định giá. Và để xác định được chính xác giá trị của bất động sản thì cũng cần phải xác định được giá trị ước tính của bất động sản so sánh theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Phương pháp thu thập (khoản 3 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Công thức tính = Mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất / (chia) lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lưu ý:
+ Lãi suất này được tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất;
+ Thu nhập ròng bình quân một năm được tính theo công thức: Thu nhập ròng bình quân 01 năm = Thu nhập bình quân 01 năm – Chi phí bình quân 01 năm
Phương pháp thặng dư (khoản 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Phương pháp định giá đất này tương đối đặc biệt vì nó là phương pháp để xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Đơn giản là khi xác định giá đất theo phương pháp này, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền cần phải khảo sát thửa đất cần xác định giá và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh (khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
Đây là phương pháp định giá đất khi xác định được hệ số điều chỉnh giá đất thông qua hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành (ban hành theo từng năm)
Công thức tính: Giá đất cụ thể = Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) giá đất tương ứng với loại đất cần định giá trong bảng giá đất
Lưu ý: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành theo chu kỳ 05 năm 01 lần
Như vậy, có 05 phương pháp xác định giá đất cụ thể được áp dụng trong quá trình tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính tiền giao đất…như chúng tôi đã nêu trên.
Cơ quan nào có thẩm quyền xác định giá đất?
Giá đất bao gồm giá đất cụ thể và giá đất theo bảng giá đất. Việc xác định giá đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
Căn cứ Điều 18 Luật Đất đai 2013:
Điều 18. Nhà nước quyết định giá đất
- Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
- Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Như vậy, có thể thấy, dựa trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên cũng chỉ có Nhà nước được quyền quyết định cụ thể về giá đất.
Một số đặc điểm khi Nhà nước quyết định giá đất như sau:
- Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Và việc xây dựng, ban hành bảng giá đất sau khi thực hiện theo trình tự điều tra, phân tích, đánh giá tổng hợp, lấy ý kiến chuyên môn…của các đơn vị chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính…theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
- Giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định sau khi đã được thu thập, xác minh, thẩm định,…bởi các cơ quan chuyên môn (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường…) theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Như vậy, việc xác định giá đất thuộc thẩm quyền của Nhà nước và được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định.
Quy định về việc áp dụng phương áp định giá đất
Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định về xác định giá đất”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn tiền bồi thường thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 108 của Luật Đất đai, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Nhược điểm của phương pháp so sánh khi định giá đất như sau:
– Phương pháp này cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
– Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn
