Pháp luật về đất đai hiện quy định các trường hợp có liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, trong đó bao gồm các trường hợp được miễn thu tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất. Những đối tượng nêu trên được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013 và được hướng dẫn chi tiết cụ thể tại một số nghị định. Vậy người sử dụng đất có được khấu trừ tiền sử dụng đất vào tiền thuê đất không không? Bù trừ nghĩa vụ trong giao dịch đất đai được pháp luật quy định thế nào? Quy định hiện nay của pháp luật về đối trừ tiền sử dụng đất là gì?
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Có bù trừ nghĩa vụ trong giao dịch đất đai được không?
Theo quy định tại Điều 378 Bộ luật Dân sự 2015 về Chấm dứt nghĩa vụ do bù trừ nghĩa vụ:
“1. Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ về tài sản cùng loại đối với nhau thì khi cùng đến hạn họ không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và nghĩa vụ được xem là chấm dứt, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp giá trị của tài sản hoặc công việc không tương đương với nhau thì các bên thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch.”
Theo quy định này thì các bên có nghĩa vụ đối nhau chỉ có thể bù trừ nghĩa vụ nếu đáp ứng các điều kiện:
- Đối tượng của nghĩa vụ phải là tài sản cùng loại.
- Nghĩa vụ của các bên đều phải đến hạn thực hiện nghĩa vụ.
- Việc bù trừ không thuộc các trường hợp pháp luật không cho phép bù trừ nghĩa vụ.
Lưu ý:
- Khi đã có sự bù trừ nghĩa vụ giữa các bên thì quan hệ nghĩa vụ dân sự đó coi như bị chấm dứt, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Khi bù trừ nghĩa vụ cho nhau, thường không có sự ngang bằng tuyệt đối trong các quan hệ nghĩa vụ khác nhau nên pháp luật dự liệu rằng trong trường hợp giá trị của tài sản hoặc công việc không tương đương với nhau thì các bên thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch.
Nguyên tắc thực hiện việc bù trừ nghĩa vụ
Bù trừ nghĩa vụ được thực hiện theo nguyên tắc khi chủ nợ và doanh nghiệp, hợp tác xã lâm vào tình trạng phá sản được thực hiện việc bù trừ nghĩa vụ đối với những giao dịch được xác lập trước khi có quyết định mở thủ tục phá sản theo các nguyên tắc sau đây:
- Trường hợp hai bên có nghĩa vụ với nhau về tài sản cùng loại thì khi đến hạn không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và nghĩa vụ được xem là chấm dứt, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
- Trường hợp giá trị tài sản hoặc công việc không tương đương với nhau thì các bên thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch
- Những vật được định giá thành tiền được bù trừ nghĩa vụ trả tiền.
Điều kiện thực hiện việc bù trừ nghĩa vụ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 378 Bộ luật dân sự 2015 thì:
“Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ về tài sản cùng loại đối với nhau thì khi cùng đến hạn họ không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau và nghĩa vụ được xem là chấm dứt, trừ trường hợp luật có quy định khác”
Căn cứ theo đó, để bù trừ nghĩa vụ phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Đối với các bên có cùng nghĩa vụ
Bù trừ được áp dụng trong trường hợp các bên có cùng nghĩa vụ về tài sản cùng loại đối với nhau.
Bù trừ nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi tồn tại hai nghĩa vụ đối với hai chủ thể khác nhau. Ở đây mỗi chủ thể là người có quyền vừa là người có nghĩa vụ với chủ thể còn lại với tư cách cá nhân, nếu chỉ tồn tại một bên có nghĩa vụ thì không thể tiến hành bù trừ nghĩa vụ
Đối với các nghĩa vụ về tài sản cùng loại
- Nghĩa vụ không mang yếu tố tài sản không được bù trừ
Theo đó, tài sản cùng loại là tài sản được thể hiện cùng dưới một hình thức. Tuy nhiên, nghĩa vụ về tài sản ở đây thường là nghĩa vụ giao một tài sản nhưng cũng có thể thực hiện một công việc (Khoản 3 Điều 378 Bộ luật dân sự 2015)
Đối với các nghĩa vụ cùng đến hạn
- Nghĩa vụ cùng đến hạn tức là cùng đến thời hạn thực hiện.
Nếu một nghĩa vụ đến hạn một nghĩa vụ chưa đến thì không thể bù trừ , bù trừ chỉ được tiến hành khi nghĩa vụ thứ hai đến hạn thực hiện
Đối với việc không thuộc trường hợp không được bù trừ quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự 2015:
- Nghĩa vụ đang có tranh chấp
- Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín;
- Nghĩa vụ cấp dưỡng;
- Nghĩa vụ khác do luật quy định.
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, trong thực hiện các giao dịch về đất đai các bên có thể thực hiện nghĩa vụ bù trừ theo quy định của pháp luật trừ trường hợp có sự tranh chấp xảy ra trong giao dịch.
Quy định về đối trừ tiền sử dụng đất hiện nay
Đối trừ là một thuật ngữ thường được xuất hiện chủ yếu trong ngành kế toán. Việc hạch toán các khoản tạm ứng hay các phát sinh trong giao dịch mua bán đòi hỏi kế toán viên thực hiện các thao tác như cấn trừ công nợ, bù trừ công nợ, đối chiếu công nợ hay đối trừ công nợ…
Đối trừ công nợ diễn ra khi cả hai bên (mua và bán) đều bỏ tiền ra để làm hợp đồng. Tuy nhiên, quyết toán chưa được thực hiện do cần xác định bù trừ cho bên còn lại. Việc này giúp đảm bảo quyền lợi cho cả 2 bên.
Công nợ sẽ được diễn giải tại số dư đầu kỳ. Trong đó sẽ có 3 loại số dư bao gồm: số tăng, số giảm và số dư cuối kỳ.
- Công nợ phát sinh tăng sẽ cần đính kèm theo hóa đơn hoặc biên bản giao nhận. Việc này nhằm chứng minh bên kia đã chi tiền nhằm đảm bảo về việc thực hiện hợp đồng.
- Công nợ phát sinh giảm chính là tiền được chiết khấu thanh toán so với tổng số tiền thanh toán.
Trong quá trình đối trừ công nợ, chỉ được tiến hành bù trừ công nợ cho cùng một đối tượng.
Hiện nay, trong các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực đất đai hay các văn bản có liên khác chưa đặt ra quy định cụ thể về đối trừ tiền sử dụng đất được thực hiện như thế nào. Tuy nhiên, pháp luật có đặt ra các quy định về việc miễn trừ tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, việc bù trừ nghĩa vụ trong các giao dịch về đất đai…
Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất trong đấu giá
Theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;”
Tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định:
“Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê”.
Tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thêm, phải đấu giá đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP còn quy định thêm là không miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản đối với dự án cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh.Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thì phải đấu giá đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì không miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản đối với dự án cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh
Theo đó, đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nếu muốn khấu trừ tiền sử dụng đất thì phải thực hiện việc đấu giá.
Việc khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được thực hiện như sau:
Tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:
- Đối với trường hợp thuộc đối tượng thuê đất không thông qua hình thức đấu giá và người được nhà nước cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Tại khoản 4 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định:
- “Đối với trường hợp thuộc đối tượng thuê đất không thông qua hình thức đấu giá và người được Nhà nước cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án”.
Như vậy, hiện nay pháp luật chỉ có quy định nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp.
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư 247 liên quan đến “Quy định về đối trừ tiền sử dụng đất”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về giấy xác nhận tình trạng hôn nhân mới nhất, dịch vụ công chứng tại nhà, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tách sổ đỏ để bán đất, mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ, đăng ký bảo hộ logo nhanh chóng hoặc muốn sử dụng dịch vụ công chứng tại nhà;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.
Mời bạn xem thêm
- Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không theo quy định
- Quy định hạn mức chuyển sang đất ở
- Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 1, Khoản 2, Điều 11; Khoản 1, Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:
“Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định”.
Căn cứ Điều 6, 7, 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá 01m2 đất trong bảng giá đất x Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức
