Quy định pháp luật về thuế phải nộp khi bán nhà ở xã hội

Xin chào Luật sư 247, tôi tên là Quốc Anh. Hiện tôi đang làm công nhân ở một khu công nghiệp tại Bắc Giang. Sáu năm trước, tôi có mua nhà ở xã hội vì trường hợp của tôi đủ điều kiện để được mua. Hiện nay, do tôi đã cưới vợ và có thêm 2 người con mà căn nhà ở xã hội hơi chật nên tôi đã mua mảnh đất để xây nhà cho gia đình tôi. Chính vì vậy, tôi muốn bán căn nhà ở xã hội đó. Tôi không rõ quy định pháp luật về thuế phải nộp khi bán nhà ở xã hội? Chuyển nhượng nhà ở xã hội trong những trường hợp nào? Rất mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Bài viết dưới đây của Luật sư 247 sẽ giải đáp cho bạn đọc thắc mắc này. Hi vọng những thông tin chúng tôi cung cấp trong bài viết có thể giúp bạn giải quyết những vướng mắc khi gặp phải trường hợp này.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn tính thuế GTGT và TNCN
• Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Khái niệm nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau :

Điều 3. Giải thích từ ngữ

‘Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

Chuyển nhượng nhà ở xã hội trong những trường hợp nào?

Căn cứ Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

“4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

5.Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”

Như vậy, chuyển nhà ở xã hội có hai trường hợp là:

• Sau thời hạn 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội.
• Trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội.

Điều kiện để được mua nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, để được mua nhà ở xã hội thì phải thỏa mãn 02 điệu kiện:

(1) Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây:

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình (HGĐ) nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– HGĐ tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);

– Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

– HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(2) Các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:

– Điều kiện về nhà ở:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

– Điều kiện về cư trú:

• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
• Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

– Điều kiện về thu nhập:

Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập với các đối tượng sau:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Quy định pháp luật về thuế phải nộp khi bán nhà ở xã hội như thế nào?

Thuế thu nhập cá nhân

     Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập chịu thuế, trong đó khoản 5 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:

     “Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

     ….

     5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

     a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

     b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

     c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

     d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”

     Do vậy, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ việc chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân

     Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, đó là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bản giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
• Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

     Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Tiền sử dụng đất

Quy định về tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội

     Tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội được quy định tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC, cụ thể như sau:

• Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
• Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

2.2 Cách xác định tiền sử dụng đất  khi bán lại nhà ở xã hội

Được quy định tại Điều 7 Thông tư 139/2016/TT-BTC, cụ thể:

                    Tiền sử dụng đất = 50% (100%) x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất                                                                                            cho căn hộ.

Trong đó:

• S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp
• Giá đất được xác định:

             Giá đất = giá đất ở tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất

• Hệ số phân bổ = diện tích căn hộ bán (chia) : tổng diện tích sàn tòa nhà

Thông tin liên hệ:

Vấn đề Quy định pháp luật về thuế phải nộp khi bán nhà ở xã hội đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại
• Mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn
• Quy định về cho thuê mặt bằng kinh doanh mới hiện nay

Câu hỏi thường gặp