Đất đai là loại tài nguyên quan trọng chịu sự quản lý của nhà nước. Mỗi hình thức chuyển giao đất đều được quy định rõ trong các luật và bộ luật liên quan. Ngoài chuyển nhượng, thừa kế thì đất đai cũng có thể được sử dụng để cho thuê. Thông thường việc cho thuê đất thường được giao kết bằng hợp đồng. Vậy trường hợp nào có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất? Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất được quy định như thế nào? Mời bạn đón đọc bài viết dưới đây của Luật sư 247 để có thêm thông tin cần thiết.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm thuê đất
Căn cứ tại Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, thuê đất hay nói cách khác là thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Thuê đất có hai hình thức đó là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thuê đất là hình thức thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiến hành kí kết hợp đồng cho thuê đất. Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê đất và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh sau khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực và chấm dứt theo thời hạn được ghi trong quyết định.
Căn cứ cho thuê đất
Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cũng như nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên cơ sở những căn cứ này, tuỳ theo chủ thể sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu như Luật đất đai năm 2003 quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì Luật đất đai năm 2013 đã thống nhất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để giao giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sự thay đổi này nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất luôn thay đổi của người dân.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng là gì?
Để hiểu được đơn phương chấm dứt hợp động lao đồng thì cần phải hiểu được hợp đồng lao động là sự thỏa thuận giữa người lao động và người sử dụng lao động về việc làm có trả công, tiền lương, điều kiện lao động, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ lao động.
Theo đó, đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động là việc tự ý chấm dứt hợp đồng lao động trước thời hạn mà không có sự cùng thoả thuận chấm dứt hợp đồng lao động của một trong các bên tham gia quan hệ hợp đồng lao động.
Chính vì vậy, khi người sử dụng lao động hay người lao động có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động thì cần phải tuân thủ các quy định của Bộ luật lao động mới nhất, để tránh trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trái pháp luật.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất
Hiện nay, nhu cầu thuê đất và cho thuê đất giữa cá nhân với nhau diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất thường có nhiều vấn đề tranh chấp phát sinh, đặc biệt là vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất không có căn cứ pháp luật. Việc đưa ra hướng giải quyết liên quan đến vấn đề này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng được quy định tại Điều 428 BLDS 2015 cụ thể như sau:
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại tài sản cho thuê nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận. Theo thông tin của bạn thì các bên có thể thỏa thuạn lại về giá sau 2 năm thuê và bên cho thuê đã tăng giá thuê lên, tuy nhiên trong hợp đồng hai bên không thỏa thuận mức giá cụ thể do đó căn cứ vào giá thuê theo quy định của pháp luật.
Mời bạn xem thêm
- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của doanh nghiệp là gì?
- Cách làm đơn ly hôn đơn phương nhanh nhất
- Đơn phương cắt hộ khẩu như thế nào?
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất”. Hy vọng những thông tin mà bài viết đưa ra đem đến không chỉ cho bạn mà còn cho các độc giả của chúng tôi phần kiến thức bổ ích. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về Mức bồi thường thu hồi đất, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Ðiều 491. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết;
2. Theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn; đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thỏa thuận về thời hạn báo trước;
3. Hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
4. Tài sản thuê không còn.
Ðiều 426. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”
Nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn thì phải bồi thường thiệt hạn cho bên thuê (thiệt hại bao gồm tiền đầu tư vào đất, tài sản trên đất, giá trị thuê đất….).
Tuy nhiên, gia đình bạn chỉ phải bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng có hiệu lực pháp luật (Hợp đồng có công chứng và đăng ký). Theo đó, hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.Nếu hợp đồng thuê đất không có công chứng, chứng thực và không đăng ký thì gia đình bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng và lấy lại toàn bộ diện tích đất đó hoặc yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Thuê đất là hình thức thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiến hành kí kết hợp đồng cho thuê đất. Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê đất và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh sau khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực và chấm dứt theo thời hạn được ghi trong quyết định.
