Ở các vùng nông thôn thường khó giải quyết đất đai. Điều này khiến tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc để hoàn thành các thủ tục giấy tờ cần thiết. Nguyên nhân chủ yếu do người dân chưa nắm rõ thủ tục chuyển nhượng đất đai cũng như e ngại mức phí hành chính cao dẫn đến sai sót trong các thủ tục giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng chậm. Bài viết “Phí chuyển nhượng đất ở nông thôn hết bao nhiêu? tổng hợp thủ tục, mức phí chuyển nhượng đất đai một cách đầy đủ và chi tiết nhất để mọi người nắm rõ.
Đất ở nông thôn là đất gì?
Trước khi đi vào tìm hiểu về thủ tục chuyển nhượng thì bạn cần phải nắm được khái niệm về đất ở nông thôn là gì cũng như chuyển nhượng đất ở nông thôn là gì.
Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật thì đất ở nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất ở nông thôn chính là:
- Đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại nông thôn;
- Đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống;
- Đất làm vườn, ao, chuồng trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Điều kiện chuyển nhượng đất ở nông thôn
Chuyển nhượng đất là quá trình người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng). Lúc này, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của hai bên. Và một điều quan trọng bạn cần biết đó là quá trình chuyển nhượng đất bắt buộc phải được xác thực bởi cơ quan có thẩm quyền và có giá trị pháp lý trước pháp luật.
Chuyển nhượng đất ở nông thôn là quá trình như đã nói ở trên nhưng cụ thể hơn với khu vực nông thôn.
Vì đất ở nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên những quy định về chuyển nhượng đất phi nông nghiệp cũng chính là quy định áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng đất ở nông thôn.
Theo như Điều 188 quy định trong Luật đất đai năm 2013, để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng đất cần phải có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn
Hồ sơ chuyển nhượng đất nông thôn bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực). Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có giá trị pháp lý, trừ 4 trường hợp chuyển nhượng đất không cần công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Nơi nộp hồ sơ:
- Hồ sơ chuyển nhượng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại: Uỷ ban nhân dân xã – nơi có đất sau đó chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Giải quyết hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ và gửi nộp, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ sau đó gửi lên cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ gửi hồ sơ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan.
Đóng thuế phí chuyển nhượng
Các trường hợp sau đây: bố mẹ chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu, anh chuyển nhượng đất cho em… thì không phải đóng thuế thu nhập khi chuyển nhượng và thuế trước bạ nhà đất (nếu người nhận chuyển nhượng theo diện tặng cho hoặc thừa kế lần đầu tiên).
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành các khoản thuế phí, người chuyển nhượng nộp biên lai tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về.
Phí chuyển nhượng đất ở nông thôn hết bao nhiêu?
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2022, áp dụng theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP) như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Mời bạn xem thêm:
- Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt nam không?
- Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp năm 2023
- Đất trồng lúa là đất gì? Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Phí chuyển nhượng đất ở nông thôn hết bao nhiêu?” đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư 247 chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì trường hợp không đăng ký biến động đất tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt tiền như sau:
Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
Ngoài việc bị phạt tiền như trên thì buộc người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo đúng quy định.
Lưu ý: Theo Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì trường hợp tặng cho nhà đất mà không đăng ký biến động thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Nếu đất ở nông thôn là dùng để chỉ các loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao,… trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất chỉ thuộc khu vực nông thôn.
Còn đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở. Đất thổ cư bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Và vì tên gọi đất thổ cư chỉ là thuật ngữ chung mà người dân hay thường sử dụng cho đất ở và do không phân biệt rõ ràng là đất ở nông thôn hay đất ở thành thị nên thường xuyên gây nhầm lẫn cho mọi người. Theo quy định 2.1 tại Mục 1, Phụ lục 1 ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:
Đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa, ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.
Trường hợp đất để ở nhưng có thêm mục đích là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê mục đích là đất dùng để ở thì phải tiến hành thống kê luôn cả mục đích phụ là đất sản xuất, đất phi nông nghiệp dùng cho kinh doanh.
