Xin chào Luật sư X. Đền bù giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Gia đình tôi có một mảnh đất từ thời ông bà để lại nhưng không có sổ hay bất cứ giấy tờ nào. Vậy phần đất không được công nhận trong sổ hồng có được đền bù không? Vì vậy, tôi rất mong Luật sư giúp tôi tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này. Tôi rất mong nhận được phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247 chúng tôi. Dưới đây là bài viết Phần đất không được công nhận trong sổ hồng có được đền bù không?. Mời bạn cùng đón đọc.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP
Nội dung tư vấn
Trường hợp bồi thường khi thu hồi đất
Phương án bồi thường khi thu hồi đất: có thể bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
- Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Phần đất không được công nhận trong sổ hồng có được đền bù không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, vấn đề mà hộ gia đình, cá nhân gặp phải là không biết khi nào thửa đất mình đang sử dụng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
- Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn được bồi thường; diện tích được bồi thường là diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng với điều kiện không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Như vậy, phần đất không được công nhận trong sổ hồng vẫn được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp; tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.
Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể. Đây là loại giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, giá đất cụ thể không được quy định trước và cao hơn giá đất trong bảng giá đất nhưng vẫn thấp hơn khá nhiều so với giá đất thị trường khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì giá đất cụ thể là loại giá đất không được quy định trước nên nhiều người dân không thể biết con số chính xác là bao nhiêu. Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
- Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng có cách tính phức tạp, người dân khó có thể tự mình tính được mà chỉ được lấy ý kiến và thông báo khi thu hồi giải phóng mặt bằng.
Giá đất cụ thể = giá đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh (hệ số K).
Nhà nước thu hồi rồi giao mặt bằng cho doanh nghiệp để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cách tính tiền bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng được xác định như trường hợp hướng dẫn ở mục trên.
Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án vì lợi ích của doanh nghiệp (nhiều người vẫn nhầm lẫn và cho rằng doanh nghiệp thu hồi đất nhưng thực tế doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất.
Tại khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.”.
Căn cứ theo quy định trên, Nhà nước không can thiệp về giá chuyển nhượng, giá cho thuê nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cụ thể cho doanh nghiệp; thông thường giá sẽ được xác định trên cơ sở thỏa thuận của doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người dân đưa ra quá cao dẫn tới tình trạng nhà đầu tư không thể đáp ứng thì dự án không thể thực hiện được.
Thông tin liên hệ Luật sư 247
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về Phần đất không được công nhận trong sổ hồng có được đền bù không?. Chúng tôi hi vọng bạn có thể vận dụng kiến thức trên. để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư; mẫu hợp đồng ủy quyền làm sổ đỏ; gia hạn thời hạn sử dụng đất; hoặc muốn biết thêm về giá đất đền bù giải tỏa, giá dịch vụ làm sổ đỏ,… của Luật sư 247, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Các phương pháp định giá đất:
– Phương pháp so sánh trực tiếp;
– Phương pháp chiết trừ;
– Phương pháp thu thập;
– Phương pháp thặng dư.
Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
– Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
– Hỗ trợ khác.
