Xin chào Luật sư, tôi là nhà đầu tư mới, muốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cư trú và có ý định sẽ thuê nhà để cho thuê lại. Tuy nhiên vẫn còn những thắc mắc về loại hình kinh doanh này đặc biệt là những rủi ro khi đầu tư. Mong Luật sư có thể nêu ra những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại để tôi tham khảo được không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật sư 247, Hi vọng bài viết sau sẽ giải đáp được thắc mắc của ban.
Căn cứ pháp lý
Thuê nhà cho thuê lại là gì? Có hợp pháp khi thuê nhà cho thuê lại không?
Thuê nhà rồi cho thuê lại là hình thức kinh doanh dành cho những nhà đầu tư vốn mỏng, ít rủi ro mà vẫn mang lại thu nhập đều đặn.
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực hiện theo thoả thuận của các bên trong đó một bên là người cho thuê tài sản của minh còn một bên là bên thuê tài sản đó. Hai bên thoả thuận về việc cho thuê tài sản đó trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên còn lại.
Cũng tại Bộ luật Dân sự, cụ thể là Điều 475 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê (trong trường hợp này là nhà trọ/nhà thuê) như sau:
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo thoả thuận, bên cho thuê cho phép người thuê được phép sử dụng nhà thuê của mình để cho thuê lại thì người thuê có thể cho thuê lại nhà mình đã thuê.
Đồng nghĩa, nếu người thuê tự ý cho thuê lại nhà thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà hoặc không có thoả thuận với người cho thuê nhà thì chủ trọ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014).
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng hoặc hai bên có thoả thuận về việc phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên thuê tự ý cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà thì người thuê còn có thể bị phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại theo thoả thuận.
Như vậy, không phải mọi trường hợp, người thuê nhà đều được phép cho thuê lại nhà đã thuê. Chỉ khi được sự đồng ý của chủ nhà hoặc hai bên có thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà về việc cho phép người thuê được cho thuê lại nhà ở thì người thuê mới được thực hiện.
Nếu không, người thuê có thể bị lấy lại nhà thuê trước hạn và thậm chí còn có thể bị phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có thoả thuận).
Thủ tục thuê nhà cho thuê lại
Theo thông tin bạn cung cấp thì căn hộ này được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê theo hợp đồng như vậy khi bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hai bên phải giao kết hợp đồng thuê theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, trường hợp bạn là thuê nhà nên hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản việc công chứng chứng thực hợp đồng thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.
Căn cứ Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tiếp đến đối với hợp đồng cho thuê lại nhà thì việc cho thuê lại phải có sự đồng ý của người cho anh thuê nhà, như vậy để tránh tranh chấp sau này liên quan đến hợp đồng cho thuê lại nhà thì anh cần thỏa thuận về việc cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý thì anh có thể ghi nhận trong hợp đồng
Điều 475 BLDS 2015 quy định về việc Cho thuê lại như sau: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Sau khi có sự đồng ý của người cho bạn thuê nhà về việc bạn tiếp tục cho thuê lại thì bạn có thể tiếp tục làm hợp đồng thuê nhà với người thuê và cũng phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản… hiện hành. Còn về quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng phải có công chứng, chứng thực hiện nay không còn nữa.
Rủi ro khi thuê nhà cho thuê lại
Thuê nhà rồi cho thuê lại là một hình thức đầu tư hiệu quả cho những người có ít vốn và yêu thích kinh doanh. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn những rủi ro sau
- Lựa chọn sai phân khúc sẽ khiến cho việc thu hồi vốn không như dự định. Chẳng hạn như nếu nhắm tới khách thuê là công nhân thì sẽ phải quản lý một lượng người lớn và việc chi trả có thể sẽ thấp hoặc bị quỵt, bị nợ tiền…. Hoặc nếu là những gia đình trẻ thì sẽ phải đầu tư nội thất, cơ sở vật chất nhiều hơn.
- Dễ dẫn tới những rủi ro trong quản lý. Do chỉ là tự phát và không phải chuyên nghiệp, bài bản nên người cho thuê không có kinh nghiệm quản lý nên dễ gặp phải nhiều vấn đề như an ninh trật tự, bảo dưỡng và duy tu…
- Nếu cung cấp nhiều phòng cho thuê sẽ phải cần sự hỗ trợ của nhiều nhân sự vì một mình không thể quản lý được hết.
- Nếu không có khả năng tìm kiếm khách hàng sẽ dễ dẫn đến tình trạng phòng không và đương nhiên sẽ phải bù lỗ trong quá trình phòng không có khách thuê.
- Nếu tài chính có hạn không xoay vòng vốn kịp sẽ dễ dẫn đến việc thua lỗ, vỡ dây chuyền, đặc biệt là với khoản tiền đặt cọc mà khách đã ký trong hợp đồng thuê nhà trọ.
Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại
Dù tồn tại nhiều rủi ro nhưng không thể phủ nhận hình thức thuê nhà rồi cho thuê lại vẫn là mô hình kinh doanh hấp dẫn của các nhà đầu tư trẻ. Các cá nhân muốn tham gia vào thị trường này, cần phải chuẩn bị cho mình kiến thức vững vàng về bất động sản, đặc biệt phải am hiểu tường tận về nhu cầu hiện nay.
Chọn đúng phân khúc cho thuê
Trước khi bắt đầu quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần xác định đúng phân khúc cho thuê, xác định đúng đối tượng khách hàng tiềm năng mà mình đang hướng tới. Từ đó, nhà đầu tư có thể bắt đầu tính toán, cân đối chi phí đầu tư hợp lý, cũng như chọn đúng khu vực cho thuê để tối ưu chi phí và ít bị cạnh tranh, có nguồn khách hàng thuê nhà ổn định. Nếu như nhà đầu tư không may chọn sai phân khúc khách hàng thì thời gian thu hồi vốn sẽ lâu hơn, thậm chí còn có thể lỗ khi không đảm bảo nguồn thu ổn định từ khách thuê.
Hiện nay, một số đối tượng khách thuê nhà tiềm năng mà nhà đầu tư thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại có thể nhắm đến: Sinh viên học tập tại các trường đại học, cao đẳng; vợ chồng trẻ mới kết hôn; sinh viên mới ra trường đi làm; nhân viên văn phòng; công nhân, kỹ thuật viên tại các nhà máy, khu công nghiệp…
Quảng cáo, tiếp thị tốt
Khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt dễ dẫn đến tỉ lệ phòng trống cao từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền lợi nhuận. Để tỉ lệ phòng có người thuê cao, lấp được ngay người thuê mới khi người cũ chuyển đi, nhà đầu tư cần tăng cường việc quảng bá, quảng cáo rộng rãi, đa dạng trên nhiều kênh online hoặc offline khác nhau như Facebook, Zalo, tờ rơi…
Chọn lọc khách hàng thuê phòng
Để quản lý tốt mô hình kinh doanh, nhà đầu tư nên chọn lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì nên từ chối khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm hơn với khách thuê của mình.
Nhà đầu tư cũng nên làm hợp đồng thuê phòng kỹ càng với khách thuê để tránh những rủi ro có thể xảy đến. Hãy ghi rõ trong điều khoản có những đồ dụng, nội thất nào chủ cho thuê sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa, đồ nội thất nào người thuê nhà sửa chữa. Điều này cũng sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm tối đa chi phí.
Kỹ năng ứng xử tốt
Người kinh doanh phòng cho thuê cũng cần có tố chất, đòi hỏi phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, linh động và phải có tính cách của một người phục vụ. Có rất nhiều tình huống xảy ra với khách thuê phòng, thậm chí với cả cơ quan quản lý Nhà nước, đòi hỏi người đầu tư phải có đầy đủ tố chất mới có thể xử lý tình huống tốt. Ví dụ, việc thu tiền khách đóng trễ hạn, quản lý an ninh trật tự phát sinh trong thời gian khách ở (đăng ký tạm trú tạm vắng), xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi)…
Tiết giảm chi phí khi quản lý nhà cho thuê
Thuê lao công theo giờ, có mối quen với thợ xây dựng, thợ sửa chữa… sẽ giúp tiết kiệm chi phí quản lý nhà. Ví dụ, khi các phòng cho thuê phát sinh hỏng hóc hoặc có sự cố như nghẹt cầu cống, hố ga, lắp thêm ổ điện,… thợ quen sẽ đến xử lý được ngay với giá phải chăng hơn rất nhiều.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Thời hạn thuê mua nhà ở xã hội là bao lâu?
- Quy định hoàn công nhà không có giấy phép xây dựng năm 2023 như thế nào?
- Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại được không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là đơn xin cấp lại sổ đỏ … vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà rồi cho thuê lại cần đăng ký kinh doanh trong trường hợp nếu chỉ thuê và đơn thuần cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì người thuê phải làm đăng ký kinh doanh và không cần đăng ký kinh doanh khi thuê nhà, cải tạo, sửa chữa (đầu tư xây dựng nhưng không phải dự án) và cho thuê lại nhà thuê.
Theo điểm b, khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản mà có tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.
Trường hợp người cho thuê nhà có tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5%.
Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, để xác định cá nhân không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
