Nhà liền kề có chung tường không?

Hiện nay, mật độ dân số ngày càng tăng cao nên đặt ra sức ép lớn đối với nhà ở. Đặc biệt là ở các khu đô thị xảy ra tình trạng “đất chật, người đông”. Nên vấn đề chung tường đối với 2 bất động sản liền kề sẽ tối ưu và tiết kiệm được diện tích. Vậy, nhà liền kề có nhất thiết phải chung tường không? Nếu chung tường thì việc sử dụng tường chung giữa hai nhà liền kề như thế nào? Để tìm hiểu sâu hơn về các vấn đề này. Mời bạn đọc tham khảo bài viết về “Nhà liền kề có chung tường không?” của Luật sư 247. Hi vọng bài viết hữu ích đối với độc giả.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Bộ luật dân sự 2015

Thế nào là nhà liền kề? 

Nhà liền kề là loại mô hình xây dựng các căn hộ có thiết kế sát nhau. Chúng có kết cấu nhiều tầng và có vị trí tại cùng một lô đất. Thường sẽ có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều dài, phân bố rộng tại các khu vực đông đúc dân cư gần các tuyến đường chính. Các dãy nhà liền kề có các khu vực công cộng, có nhiều tiện ích.

Hiểu thế nào là nhà chung tường?

Nhà tường chung là những ngôi nhà liền kề nhau và có chung một bức tường. Mục đích xây dựng là để giảm bớt chi phí xây dựng cho chủ đầu tư. Kèm theo đó là gia tăng tối đa diện tích khi sử dụng hoặc bán nhà.  Từ đó, lợi nhuận thu được sau mỗi căn nhà bán ra sẽ tăng thêm đáng kể.

Thông thường, nhà chung tường đều do những chủ đầu tư có quy mô nhỏ, lẻ tiến hành xây dựng. Họ sẽ mua một thửa đất rộng, tiến hành tách thửa và xây các ngôi nhà chung tường với diện tích đất 30 – 45m2 mỗi căn. Mặc dù hình thức xây nhà này đem lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư nhưng lại khiến nhiều khách mua gặp nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng.

Mua nhà chung tường có lợi ích gì?

Thứ nhất, khi mua nhà chung tường là giá nhà sẽ thấp hơn. Mức giá của những ngôi nhà này thường sẽ thấp hơn so với những ngôi nhà riêng tường thông thường. Vì hai nhà cùng có chung một bức tường nên chi phí xây dựng ít hơn, thời gian thi công cũng ngắn hơn. Do vậy mà chi phí thấp hơn cũng là điều dễ hiểu. Điều này rất  phù hợp với những người và những gia đình mà điều kiện tài chính có hạn.

Thứ hai, tăng tối đa diện tích sử dụng. Một bức tường không chiếm quá nhiều diện tích, thường chỉ 20cm. Nhưng chủ nhà vẫn coi đây là một trong những ưu điểm khi làm tường chung với hàng xóm.

Những tiêu chuẩn khi xây dựng nhà liền kề mới nhất

Nhà liền kề thường được xây dựng theo kế hoạch quy hoạch các trục đường chính trong khu vực. Việc triển khai thi công phải tuân thủ các quy định kiến trúc tại khu đô thị. 

Khi bắt đầu vào dự án thiết kế mới hoặc cải tạo dãy nhà liền kề nằm hai bên trục đường chính của khu đô thị phải đảm bảo sự hài hoà về tổng thể cũng như kiến trúc và mỹ quan của công trình. Các thiết kế nhà liền kề cần đảm bảo một số nguyên tắc xây dựng sau theo quy định: 

• Có độ cao và số tầng nhà giống nhau trong cùng một dãy.
• Về hình thức kiến trúc phải đảm bảo sự hài hòa và thiết kế tổng thể, đảm bảo sự thống nhất trong khu vực.
• Màu sắc phải giống nhau.
• Các thông số về khoảng lùi cũng như kích thước hàng rào phải được thống nhất toàn bộ.
• Thống nhất về cơ sở hạ tầng.
• Chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề không vượt quá 60 m. Có thể xây dựng nhiều đoạn nhà liền kề trong một khu vực.
• Hệ thống giao thông giữa các cửa hàng nhà liền kề lớn hơn hoặc bằng 4m. Các dự án nhà liền kề được xây dựng mới không đồng thời đảm bảo các yêu cầu quy hoạch chi tiết được thống nhất được trước. Các dự án phải được hoàn thiện.
• Đối với các nhà liền kề sở hữu sân vườn thì sân trước có kích thước tối thiểu là 2,4 m và được thống nhất theo kế hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Nếu có xây dựng sân sau thì có kích thước từ 2m trở lên.
• Nhà liền kề phải tuân thủ các quy định cũng như tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, hệ thống giao thông,…
• Nhà liền kề không được xây dựng trong các khuôn viên hoặc đoạn đường đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng biệt thự. Hoặc trong các khuôn viên thuộc trụ sở cơ quan hay xây dựng các công trình thương mại, sản xuất.

Nhà liền kề có chung tường không?

Các dãy nhà liền kề được phép có hoặc không chung các bộ phận kết cấu xây dựng như: móng nền, tường nhà, phần mái hoặc một số kết nối khác.

+ Trong trường hợp xây dựng trường chung thì hệ thống kết cấu sàn, cột, nền, bất cứ bộ phận nào liên kết không được xây dựng qua phần tường chung. Thông thường chiều dài của phần tường chung tối thiểu 0,2 m.

+ Trường hợp xây dựng trường riêng chỉ được cấp phép trong ranh giới quyền sử dụng đất theo quy định.

Sử dụng tường chung giữa hai bất động sản liền kề

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới và mốc giới giữa các bất động sản như sau:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mốc giới ngăn cách các bất động sản:

“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Ngoài ra, khi xây dựng công trình, gia đình hàng xóm cũng phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Quy định về mật độ xây dựng nhà liền kề

Đối với nhà ở nông thôn

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn vẫn tuân theo công thức tính mật độ xây dựng chung. Tuy nhiên, số tầng được xây ở mỗi khu vực xây dựng sẽ có giới hạn khác nhau (mỗi địa phương được phép xây dựng không vượt quá một số tầng nhất định). Cụ thể như sau:

• Nhà ở được xây dựng gần lộ giới với độ rộng từ 20m trở lên được phép xây dựng tối đa 5 tầng. 
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 12m đến 20m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 6m đến 12m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
• Nhà ở khu vực có độ rộng đường dưới 6m chỉ được phép xây tối đa 3 tầng. 

Nhà ở xây dựng tại nông thôn không có quá nhiều quy định về mật độ xây dựng do diện tích đất nông thôn tương đối lớn.

Đối với nhà ở thành thị

So với nhà ở tại nông thôn, xây dựng nhà ở tại thành thị phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt về mật độ xây dựng hơn. Đặc biệt đối với nhà ở được xây dựng tại những thành phố lớn, nơi được nhà nước quy hoạch nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, các nhà đầu tư và gia chủ càng cần phải tiến hành tính toán kỹ lưỡng và chính xác.

Một số quy chuẩn quan trọng về độ rộng đường và độ vươn ban công:

• Chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m thì độ vươn không vượt quá 0,9m
• Chiều dài lộ giới từ 12m đến 20m thì độ vươn không vượt quá 1,2m
• Chiều dài lộ giới trên 20m  thì độ vươn không vượt quá 1,4m

Ngoài việc tuân thủ những quy định kể trên thì chủ sở hữu còn phải lưu ý đến một số vấn đề sau:.

Không được xây sân thượng ở trên cùng đối với nhà trong hẻm

• Nhà ở có đường lộ giới rộng dưới 7m chỉ được xây dựng tầng trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.
• Nhà ở có đường lộ giới dưới 20m được xây dựng trệt, lửng, 2 tầng, 
• Nhà ở có đường lộ giới trên 20m được xây dựng tối đa 4 tầng bao gồm tầng trệt, lửng và sân thượng.
• Nhà ở tại các trục đường thương mại được phép xây dựng tối đa 5 tầng.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Nhà liền kề có chung tường không?”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm:

• Quy định bỏ khung giá đất thu thuế cao hơn người có nhiều nhà đất
• Thưởng cuối năm cho nhân viên bao nhiêu tiền?
• Lương tháng 13 và thưởng Tết giống hay khác nhau?

Câu hỏi thường gặp