Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Vũ Kim, tôi có quen một người bạn là người nước ngoài đến từ Úc. Thời gian qua anh ấy có nói với tôi anh ấy dự định đến Việt Nam cuối năm nay lập nghiệp. Anh ấy dự định sẽ mua một căn nhà ở đây để định cư lâu dài. Tuy nhiên, anh ấy không biết đối với người nước ngoài thì cần đáp ứng những điều kiện gì của Chính phủ để có thể mua nhà tại đây, anh ấy có nhờ tôi tìm hiểu qua cho. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247. Để giải đáp vấn đề “Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
Theo quy định người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam không?
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi là tổ chức).
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 02 nhóm hình thức sau:
– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý:
+ Hình thức thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50%;
+ Số tiền còn lại phải trả thì được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này.
Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì?
Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì người nước ngoài thuộc đối tượng trên thì có quyền mua nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên để được mua nhà thì phải có giấy tờ chứng minh. Cụ thể:
Trường hợp 1: Điều kiện với tổ chức
Tổ chức thì phải Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở.
Trường hợp 2: Điều kiện với cá nhân
Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:
– Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam;
– Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
Trên đây là đối tượng và điều kiện người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp.
Thủ tục người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam như thế nào?
Trình tự, thủ tục ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư
Bước 1: Lập hợp đồng
Căn cứ Điều 120, 121 Luật Nhà ở 2014, các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở bằng văn bản với các nội dung chính như sau:
– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Cam kết của các bên;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng
Bước 3: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Ngoài việc ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, người mua được quyền “mua nhà” thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (bản chất là thế chỗ người khác trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư).
Căn cứ khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 và Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định rõ tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
– Nội dung: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung sau:
+ Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
+ Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
+ Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Giải quyết tranh chấp.
+ Các thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng tham khảo: Theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.
– Số lượng: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
– Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
– Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.
– Nơi công chứng: Công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà.
– Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như: Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung, tài sản riêng.
– Tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định.
Bước 3: Khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (nếu trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã thỏa thuận với chủ đầu tư nội dung tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về chuyển đất ao sang đất sổ đỏ,… cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Mức đóng BHXH người nước ngoài 2023 là bao nhiêu?
- Hình thức sử dụng đất của người nước ngoài năm 2023 là gì?
- Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Điểm d khoản 6 Điều 126/2020/NĐ-CP và Công văn 636/TCT-DNNCN ngày 12/3/2021 quy định người nước ngoài được ủy quyền quyết toán thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc trường hợp sau:
(1) Cá nhân nước ngoài có thu nhập từ tiền lương, tiền công mà ký hợp đồng lao động từ 03 tháng trở lên tại 01 nơi và thực tế đang làm việc tại nơi đó vào thời điểm tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện quyết toán thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp không làm việc đủ 12 tháng trong năm.
(2) Cá nhân nước ngoài là người lao động được điều chuyển từ tổ chức cũ đến tổ chức mới do tổ chức cũ thực hiện việc hợp nhất, sáp nhập, chia, tách, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp hoặc tổ chức cũ và tổ chức mới trong cùng một hệ thống thì cá nhân đó được ủy quyền quyết toán thuế cho tổ chức mới.
(3) Cá nhân có thu nhập từ tiền công, tiền lương ký hợp đồng lao động từ 03 tháng trở lên tại 01 nơi và thực tế đang làm việc tại nơi đó vào thời điểm tổ chức, cá nhân trả thu nhập quyết toán thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp không làm việc đủ 12 tháng trong năm); đồng thời có thu nhập vãng lai ở nơi khác mà bình quân tháng trong năm không quá 10 triệu đồng và đã được khấu trừ thuế thu nhập theo tỷ lệ 10% nếu không có yêu cầu quyết toán thuế đối với phần thu nhập này.
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Về cơ bản khi áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân thì không áp dụng quy định riêng để tính thuế đối với người nước ngoài, thay vào đó sẽ xác định xem có ký hợp đồng lao động hay không, thời gian ký hợp đồng là bao nhiêu để xác định người nước ngoài là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú.
Cách xác định người nước ngoài là cá nhân cư trú
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam, ngày đến và ngày đi được tính là 01 ngày.
Điều kiện 2: Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam thuộc một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có nơi ở thường xuyên theo quy định pháp luật về cư trú (nơi ở thường trú ghi hoặc nơi ở tạm trú theo Thẻ thường trú, thẻ tạm trú do cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấ).
Trường hợp 2: Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật về nhà ở, thời hạn các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.
Cách xác định người nước ngoài là cá nhân không cư trú
Người nước ngoài là cá nhân không cư trú nếu không đáp ứng được điều kiện của cá nhân cư trú.
