Trong cuộc sống hiện nay, việc thực hiện các giao dịch trao đổi, mua bán liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang ngày càng phổ biến và không còn xa lạ đối với nhiều người. Khi thực hiện các giao dịch đó, theo quy định của pháp luật, các bên (bên bán và bên mua) phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, cụ thể là việc đóng các loại thuế hay lệ phí Tuy nhiên, không phải ai cũng có những hiểu biết nhất định về việc bên nào phải thực hiện nghĩa vụ nào, thực hiện nghĩa vụ như thế nào. Đối với vai trò cụ thể là người mua thì sẽ phải có nghĩa vụ gì? Vậy người mua đất phải đóng thuế gì? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một mảnh đất có thể được chuyển nhượng rất nhiều lần, nhưng mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật, nếu không thì việc chuyển nhượng sẽ không hợp pháp.
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vào từng thời điểm khác nhau sẽ có những quy định khác nhau:
(i) Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008
Vẫn được pháp luật công nhận mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
(ii) Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014
Việc chuyển nhượng phải có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
(iii) Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2014 đến nay
Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác (Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (Chưa cần có Sổ);
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Người mua đất phải đóng thuế gì?
Khi mua đất thì tuỳ thuộc vào thảo thuận các bên thì bên mua sẽ phải nộp các loại thuế, phí sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Người mua đất phải đóng thuế gì? Không chỉ mua bán giao dịch bất động sản mà bất kỳ hoạt từ việc kinh doanh nào cũng sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định thì bên chịu thuế sẽ là bên bán bất động sản, còn bên mua sẽ không phải chịu thuế này.
Và thuế suất 2% dựa trên giá trị của các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Cụ thể nếu bất động sản có giá 2 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải đóng là 40 triệu đồng.
Còn nếu giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban tỉnh nơi đó ban hành, theo quy định về luật đất đai ở thời điểm kê khai thuế, thì mức thuế phải đóng sẽ tính theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.
Cụ thể nếu bất động sản có diện tích 50m2 có mức giá 20 triệu đồng/m2 với tổng giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng, nhưng bảng giá đất do Ủy ban quy định là 30 triệu đồng/m2 thì mức thuế cần phải đóng là 1 tỷ 500 triệu x 2%.
Lệ phí trước bạ
Tại Điều 2, Điều 3 nghị định số 140/2016/NĐ- CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cho nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó nếu người mua quyền sử dụng đất cho nhu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc đăng ký biến động cho mảnh đất đã mua thì họ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước để tiến hành thủ tục này.
Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 2 Điều 6 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 6. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ
2. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp nộp hồ sơ điện tử, tổ chức, cá nhân phải dùng chứng thư số hoặc mã xác thực giao dịch điện tử để xác thực gửi hồ sơ. Tờ khai lệ phí trước bạ được lập thành 02 bản theo Mẫu số 01 và hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.”
Theo quy định trên, người chịu lệ phí trước bạ là cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn là người có trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí trước bạn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. (theo Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ- CP).
Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ- CP, mức thu lệ phí trước bạ cho nhà, đất là 0,5 %.
Từ đó, có thể suy ra công thức tính lệ phí trước bạ là: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.
Ngoài ra trong trường hợp sau đây, người sử dụng đất được miễn lệ phí trước bạ theo Khoản 12 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ- CP:
” Tài sản cho thuê tài chính được chuyển quyền sở hữu cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê thông qua việc nhượng, bán tài sản cho thuê thì bên thuê được miễn nộp lệ phí trước bạ; trường hợp công ty cho thuê tài chính mua tài sản của đơn vị có tài sản đã nộp lệ phí trước bạ sau đó cho chính đơn vị bán tài sản thuê lại thì công ty cho thuê tài chính được miễn nộp lệ phí trước bạ”
Phí thẩm định hồ sơ, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ky biến động, các bên có nghĩa vụ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm l, Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT- BTC của Bộ Tài chính.
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
Hiện nay, trên thực tế, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các bên mua bán thỏa thuận về việc nộp, nhưng thông thường thì các bên thỏa thuận việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, bao gồm cả việc nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên mua quyền sử dụng đất nộp cùng với lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các lệ phí khác
Ngoài thuế, lệ phí trên thì người mua đất còn có thể phải nộp các lệ phí khác rong qua trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
–Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới)
Khi sang tên nhà đất nếu người nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;
Thuế sử dụng đất
Khi mua đất, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Do đó người mua có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất.
*Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
-Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:
-Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
– Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
– Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
– Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó:
Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất
*Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:
- Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
- Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
- Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
– Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
+ Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.
+ Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Người mua đất phải đóng thuế gì?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về vấn đề chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu.
Mặt khác, khi thực hiện sang tên sổ đỏ nhà đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như biên nhận, biên lai, thông tin chuyển khoản… thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực.
Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.
Theo quy định thì đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.
Do đó, người có đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Như vậy, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
– Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
– Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
