Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Đức Trung, hiện tôi đang muốn xây nhà để ra ở riêng. Tôi có nhắm được một mảnh đất ở khu tái định cư gần nhà, bởi chỗ đó khá thuận tiện cho việc đi lại đến công ty tôi. Tuy nhiên tôi băn khoăn không biết liệu mua đất tái định cư như vậy có an toàn hay không, sẽ gặp phải những rủi ro gì. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thắc mắc liệu mua đất tái định cư có an toàn không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Mua đất tái định cư có an toàn không?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Hiện nay, tuy chưa có khái niệm cụ thể về tái định cư nhưng căn cứ vào thực tiễn đời sống, có thể thấy tái định cư là một biện pháp do Nhà nước thực hiện nhằm giúp đỡ, đền bù cho người dân để ổn định cuộc sống khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, Nhà nước sẽ hỗ trợ tái định cư cho người dân thông qua việc di dân vào khu tái định cư, hỗ trợ về nhà ở và đất đai,…
Mua đất tái định cư có an toàn không?
Để có được trả lời được chính xác nhất cho câu hỏi mua đất tái định cư có an toàn không? Chúng ta cần xem xét theo 2 trường hợp sau đây:
+ Mua đất tái định cư đã được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
+ Mua đất tái định cư chưa được cấp Sổ đỏ
Mua đất tái định cư đã được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Đối với đất tái định cư đã được Nhà nước cấp phát sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Người sử dụng đất tái định cư hoàn toàn có thể thực hiện các quyền hợp pháp, bao gồm mua bán, tặng cho, góp vốn hoặc vay thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất
Việc mua bán đất tái định cư đã có sổ đỏ là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, được Nhà nước công nhận và an toàn trên phương diện pháp lý
Mua đất tái định cư chưa được cấp Sổ đỏ
Việc mua đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được đánh giá là khá mạo hiểm, nhiều rủi ro vì:
Luật pháp hiện nay không thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp sổ đỏ. Do đó, người nhận chuyển nhượng sẽ rất khó được công nhận quyền sử dụng và cấp giấy chứng nhận về sau
Việc mua đất không có sổ đỏ cũng dễ dẫn đến tình trạng bị lừa đảo. Do đây là giao dịch không hợp pháp, không đủ điều kiện công chứng, khi mua bán chỉ có thể ký hợp đồng viết tay: Người chuyển nhượng có thể lợi dụng điều này để bán thửa đất cho nhiều người khác nhau cùng một lúc
Nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tìm lại người chủ gốc của thửa đất – là người được cấp suất bồi thường nhà ở, đất tái định cư. Tuy nhiên, việc tìm kiếm sẽ rất khó khăn, mất nhiều thời gian trong trường hợp đất đã được chuyển nhượng nhiều lần qua nhiều đối tượng khác nhau. Ngoài ra, nếu có tìm được chủ gốc thì rất có khả năng bị họ yêu cầu phải đưa thêm chi phí thì mới đứng ra làm thủ tục chuyển nhượng
Đất thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ không thể thực hiện xin giấy phép xây dựng, vì vậy người sử dụng đất sẽ khó có thể xây mới, cải tạo nhà ở, công trình trên thửa đất này
Với những lý do trên, khi mua đất tái định cư không có sổ đỏ, bạn cũng rất khó tìm được người chuyển nhượng lại vì đa phần người mua sẽ rất e dè trước các giao dịch không đủ điều kiện trên phương diện pháp lý
Theo quy định thì điều kiện được cấp đất tái định cư gồm những gì?
Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã nêu rõ về các trường hợp và điều kiện để người dân được Nhà nước hỗ trợ nhà ở hoặc đất tái định cư, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân hoặc hộ gia đình người Việt đang sinh sống tại Việt Nam
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến từ nguồn gốc hợp pháp hoặc các giấy tờ tương đương. Hoặc đất bị thu hồi đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Nhà nước.
Bị thu hồi hết đất ở hoặc diện tích đất còn lại không đủ hạn mức tối thiểu cho đất thổ cư được UBND cấp tỉnh quy định
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không còn đất ở, nhà ở nào khác thuộc phạm vi thị trấn, phường, xã nơi có đất ở bị thu hồi
Trường hợp cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi không có nhu cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền mặt
Trường hợp 2: Nhiều hộ gia đình đồng sở hữu thửa đất bị thu hồi
Các hộ gia đình cần phải có giấy tờ chứng minh quyền đồng sở hữu của mình đối với thửa đất
UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất – nhà ở tái định cư, căn cứ vào tình hình sử dụng đất thực tế ở từng địa phương và quyết định hạn mức cấp đất – nhà ở tái định cư cụ thể cho từng hộ gia đình
Trường hợp 3: Đất bị thu hồi nằm trong khu vực hành lang giúp đảm bảo an toàn khi xây dựng các công trình công cộng
Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến từ nguồn gốc hợp pháp hoặc các giấy tờ tương đương. Hoặc đất bị thu hồi đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Nhà nước
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không còn đất ở, nhà ở nào khác thuộc phạm vi thị trấn, phường, xã nơi có đất ở bị thu hồi
Trường hợp 4: Một số trường hợp khác đủ điều kiện cấp đất – nhà ở tái định cư
Ở một số trường hợp đất nằm trong khu vực nguy hiểm, được xác định có nguy cơ đe dọa đến tính mạng người dân thì người sử dụng đất buộc phải di dời khỏi nơi ở và được Nhà nước bồi thường nhà ở – đất tái định cư:
Đất bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường
Đất bị thu hồi nằm trong các khu vực sụt lún, sạt lở
Đất đai bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi thiên tai không còn phù hợp dùng làm đất ở
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Mua đất tái định cư có an toàn không?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi câu hỏi về thủ tục pháp lý có liên quan hay các thắc mắc chưa có giải đáp như: phí gia hạn thời gian sử dụng đất, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm như nào, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, đăng ký lại khai sinh trực tuyến,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Đất tái định cư, nộp tiền sử dụng đất thế nào theo quy định năm 2022?
- Mức bồi thường thu hồi đất tái định cư nhà ở
- Điều kiện được tái định cư khi thu hồi đất là gì?
Câu hỏi thường gặp
Khi được bồi thường bằng đất tái định cư, theo quy định tại Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì người dân sẽ được bồi thường một suất tái định cư tối thiểu.
+ Trường hợp bồi thường bằng đất ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.
+ Trường hợp bồi thường bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Trường hợp địa phương không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi (do UBND cấp tỉnh quyết định) tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Lưu ý: Nếu phần đất mà hộ người dân được bố trí tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất ở trước kia bị thu hồi, thì họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch về giá giữa hai phần đất cũ và đất mới đang ở hiện tại.
Quy trình chuyển nhượng, mua bán đất đối với loại hình đất tái định cư được tiến hành theo 5 bước:
Bước 1: Nhận cọc và thương lượng ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng
Bước 3: Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tiến hành việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 4: Tiến hành kê khai hồ sơ yêu cầu sang tên sổ đỏ
Bước 5: Nộp biên lai hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận lại kết quả
Đất tái định cư hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu thỏa các yêu cầu dưới đây:
+ Đất đáp ứng hạn mức diện tích tối thiểu được pháp luật quy định
+ Người sử dụng đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp
+ Đất được Nhà nước giao dưới hình thức sử dụng lâu dài và không thuộc diện bị tranh chấp hay kiện tụng
+ Người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
