Hiện nay, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ. Tuy nhiên, do một số người chưa tìm hiểu các quy định pháp luật cho nên tranh chấp về vấn đề này xảy ra rất thường xuyên. Vậy mua đất khai hoang không có giấy tờ có được không? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư 247 để biết thêm thông tin nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất khai hoang là gì?
Đất khai hoang là cách gọi của người dân, căn cứ vào tình hình thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:
Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.
Đất khai hoang có chuyển nhượng được không?
Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, đất khai hoang vẫn được chuyển nhượng như các loại đất khác khi đất đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng.
Mua đất khai hoang không có giấy tờ có được không?
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, có thể thấy, mua bán đất hợp pháp cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đưa ra mà điều kiện đầu tiên tại Điều 188 là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?
Đất khai hoang sẽ được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) trong 3 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện dưới đây:
- Đất đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
- Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014.
Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ.
Riêng trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ.
Còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (được cấp sổ đỏ) theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang
Người sử dụng đất khai hoang nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai xem xét và trình UBND cấp huyện quyết định.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Có thể bạn quan tâm:
- Nhà thờ dòng họ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Đất nhà thờ họ không rõ nguồn gốc có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Mua đất khai hoang không có giấy to có được không?”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như soạn thảo hồ sơ quyết định giải thể công ty TNHH 1 thành viên, mẫu giấy chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm, mẫu đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội hay tìm hiểu về thủ tục, gia hạn thời gian sử dụng đất, tách sổ đỏ, chia nhà đất sau ly hôn… Quý khách vui lòng liên hệ Luật sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp. Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định, lâu dài;
– Xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…
Các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp khi xin cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu bao gồm:
– Lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%
– Lệ phí cấp sổ đỏ
– Chi phí khác: Phí đo đạc, thẩm định,…
Dù đất đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc đất khai hoang đủ điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng chưa làm sổ đỏ hoặc đất khai hoang không có giấy tờ xác nhận thì vẫn sẽ có thể bị thu hồi theo quy định nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
– Dự thảo hợp đồng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
– Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
– Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Hồ sơ chuyển nhượng đất khai hoang
Sau công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua và bên bán tiến hành hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng để nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất khai hoang đã được cấp (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
– Tờ khai đăng ký thuế
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
