Xin chào Luật sư 247. Tôi có mua một căn hộ chung cư tại quận Thanh Xuân, Hà Nội nhưng đã quá 14 tháng so với hợp đồng mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà lại cho tôi, nhiều lần viện cớ rằng ảnh hưởng của dịch bệnh, Trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, giữa hai bên có ký kết rằng sẽ bồi thường 12% mỗi năm nếu chậm tiến độ theo hợp đồng và sẽ hoàn trả tiền gốc. Nay tôi có thắc mắc tôi cần làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư? Mong được giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện bàn giao nhà
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép. Có thể kể đến các điều kiện sau:
Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:
- Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
- Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà
Theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.
Đồng thời, Luật phòng cháy, chữa cháy cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm về phòng cháy và chữa cháy.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư là gì?
Theo Điều 58, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
– Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình
– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Cùng với đó, Điều 58, Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên mua nhà có quyền sau:
– Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Mức xử phạt khi chủ đầu tư chậm giao nhà
Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Theo đó, hành vi Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (điểm b khoản 1 Điều 13).
Nếu chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với.
Ngoài ra bên vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là Buộc chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt đối (điểm d khoản 2, khoản 4 Điều 19);
Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bị phạt tiền từ 250.000.000 đến 300.000.000 đồng (điểm c khoản 3, khoản 6 Điều 57).
Ngoài ra bên vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có).
Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư?
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 BLDS 2015.
- Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Ngoài việc yêu cầu bồi thường thiịt hại nêu trên, bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Lách luật mua nhà ở xã hội chịu rủi ro gì?
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại?
- Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không?
Thông tin liên hệ với Luật sư 247
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư?“. Luật sư 247 tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục thu hồi đất hay tìm hiểu về Mức bồi thường thu hồi đất hiện nay… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư 247 thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).
Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết
Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện
Nộp tạm ứng án phí
Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử.
Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu có)
Tòa án ban hành bản án/quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bản án phát sinh khi không có kháng cáo, kháng nghị.
Trên thực tế, tình huống trên xảy ra không ít và khách hàng có thể gửi văn bản đến chủ đầu tư yêu cầu gặp mặt trao đổi trực tiếp và có luật sư đi cùng.
Nếu chủ đầu tư từ chối không thực hiện nghĩa vụ của mình và xâm phạm trực tiếp đến quyền của công dân thì khách hàng có thể yêu cầu các cơ quan chức năng có thẩm quyền vào cuộc để đảm bảo quyền và lợi ích của mình. Hoặc khách hàng có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
