Xin chào Luật sư 247, tên tôi là Minh Thành. Hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Thái Nguyên. Tôi vừa mới mua một căn chung cư tại Thành phố Thái Nguyên và đang nộp hồ sơ gửi cơ quan chức năng để làm thủ tục sang tên. Căn chung cư này thuộc dự án nhà ở xã hội, chủ sở hữu cũ đã ở được 6 năm. Do không am hiểu nhiều về pháp luật nên tôi không rõ khi mua nhà ở xã hội cần những điều kiện gì? Khi mua nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không? Rất mong Luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Sau đây, Luật sư 247 sẽ làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nhà ở xã hội được hiểu là gì?
Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:
“Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quy định theo từng loại nhà cụ thể.”
Trường hợp Nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì các căn hộ phải đạt tiêu chuẩn diện tích tối thiểu là 25m2/sàn và tối đa là 70m2/sàn.
Tuy nhiên tuỳ vào hoàn cảnh của từng địa phương, Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể quy định tăng thêm diện tích cho các căn hộ song không được vượt quá diện tích 77m2 và số lượng các căn tăng thêm diện tích không quá 10% tổng số các căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội trong dự án.
Riêng với nhà ở xã hội là nhà ở liền kế thấp tầng, diện tích nhà ở không vượt quá 70m2.
Những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 gồm:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Khi mua nhà ở xã hội cần điều kiện gì?
Theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014, có 03 điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thể:
Điều kiện về nhà để được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về nhà ở sau đây:
– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình;
– Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
– Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
Điều kiện về cư trú được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về cư trú sau đây:
– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
– Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.
Điều kiện về thu nhập được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về thu nhập sau đây:
– Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật gồm:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
– Các đối tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Khi mua nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Vấn đề nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng nhà ở xã hội
Theo đoạn 2 khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
“Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.”
Như vậy, theo quy định trên, khi thực hiện việc chuyển nhượng thì hai bên sẽ phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Ngoài ra, bên bán sẽ phải nộp 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội được quy định tại Điều 7 Thông tư 139/2016/TT-BTC:
“Điều 7. Xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội
Việc xác định tiền sử dụng đất mà người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp khi được phép bán nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được thực hiện như sau:
1. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.
2. Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội:
a) Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ
Trong đó:
– S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp.
– Giá đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều này.
– Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư được xác định theo quy định tại Điều 8 Thông tư này.
b) Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề thì bên bán nhà ở xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích đất của nhà ở xã hội.”
Về vấn đề thuế sử dụng đất hằng năm
Tại Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về các trường được miễn thuế như sau:
“1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.
3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.
4. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
6. Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
8. Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử – văn hóa.
9. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế”.
Như vậy, để được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải thuộc một trong các trường hợp theo quy định trên. Theo đó, với trường hợp của bạn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm với mức thuế suất quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: “3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% đối với diện tích đất trong hạn mức….“
Thông tin liên hệ:
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Khi mua nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Cách định giá đất nông nghiệp theo quy định năm 2023
- Năm 2023 quy chế lương thưởng có phải đăng ký với Sở lao động không?
- Năm 2023 người gốc Việt Nam có được mua đất không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
“4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân
5.Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”
Như vậy, chuyển nhà ở xã hội có hai trường hợp là:
Sau thời hạn 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội.
Trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội.
Căn cứ Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (Điều này được sửa đổi bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội nhưng chưa được hưởng phải chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ như sau:
– Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu số 01.
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
Thủ tục mua nhà ở xã hội mới nhất được quy định như thế nào?
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định thì người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.
Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
Đối với quy định về mức lãi suất cho vay để mua nhà ở xã hội thì tại Điều 1 Quyết định 532/QĐ-TTg năm 2021 có quy định rằng Mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 4,8%/năm.
Mức vốn vay để mua nhà ở xã hội tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Thời hạn vay để mua nhà ở xã hội là tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
