Để được thực hiện các giao dịch về nhà ở gắn liền với đất thì không những người bán, người mua và cả căn nhà đó phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định mà theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi người dân muốn thực hiện việc mua bán nhà ở gắn liền với đất thì phải lập hợp đồng và hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực. Vậy “Hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất” gồm những nội dung gì?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Luật sư 247 nhé.
Điều kiện mua bán nhà gắn liền với đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Điều kiện mua bán nhà ở
* Điều kiện về nhà ở để được mua bán
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
* Điều kiện của người mua và người bán
Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:
– Điều kiện bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
– Điều kiện bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Quy trình mua bán nhà gắn liền với đất
Đặt cọc mua nhà
Nhà đất không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn mang nhiều ý nghĩa với chủ sở hữu. Vì vậy, bước đặt cọc sẽ góp phần đảm bảo người mua nhận được nhà theo đúng cam kết, thời hạn, đồng thời hạn chế tình trạng người bán từ chối giao dịch. Số tiền đặt cọc sẽ tùy thuộc vào điều kiện và thỏa thuận của 2 bên tham gia giao dịch và thường rơi vào khoảng 2% – 3% giá trị nhà đất.
Biên bản đặt cọc cần chứa đầy đủ thông tin pháp lý của 2 bên tham gia mua bán, thông tin mô tả về tài sản giao dịch, giá trị thành tiền đã thoả thuận của nhà đất, số tiền và thời gian đặt cọc theo cam kết,…
Ngoài ra, trong quá trình đặt cọc, người mua và người bán có thể mời người làm chứng cùng ký vào giấy biên bản đặt cọc nhằm củng cố sự an tâm trong quá trình giao dịch hoặc ghi hình lại quá trình ký kết để làm bằng chứng trong trường hợp phải xét xử trước pháp luật do phát sinh mâu thuẫn.
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Quy trình công chứng mua bán nhà đất được tiến hành gần như cùng lúc với thời điểm bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và nhận bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất từ theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng mua bán tại cơ quan công quyền, hai bên sẽ được xác nhận đã hoàn tất thủ tục thanh toán đầy đủ, sau đó, công chứng viên mới giao hợp đồng đã được công chứng.
Khách hàng cần lưu ý thủ tục công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất và thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc. Riêng với hợp đồng công chứng phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan công quyền
Trong quy trình mua bán nhà đất, người mua phải nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng của một cấp chính quyền như Quận, Huyện. Những giấy tờ cần chuẩn bị trong bộ hồ sơ bao gồm sổ hộ khẩu, CMND, đăng ký kết hôn, bản hợp đồng công chứng đã được bên cơ quan công quyền bàn giao.
Đóng các loại phí và thuế trước bạ
Căn cứ vào thoả thuận giữa 2 bên tham gia thực hiện quy trình mua bán nhà đất, một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các loại chi phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp Quận/ Huyện. Đối với bên mua, pháp luật quy định đóng thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng, các lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan công quyền, bên thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về căn nhà được tiến hành giao dịch. Đây là bước tối quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc sang tên sổ đỏ trong quy trình mua bán nhà đất. Sau khi hoàn thành xác nhận hồ sơ, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế và người mua cần chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua đến Ủy ban nhân dân Quận, Huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ. Sở địa chính nhà đất sẽ tiến hành đăng ký thay đổi chủ sở hữu nhà đất và người mua chính thức trở thành chủ của căn nhà trong hợp đồng giao dịch, đồng nghĩa với việc quy trình mua bán nhà đất kết thúc.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất
Hợp đồng mua bán nhà bao gồm các điều khoản về thông tin nhà ở và thửa đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, cam kết của các bên. Khi mua bán nhà các bên bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Mời bạn xem và tải Hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất tại đây:
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu tìm hiểu về tư vấn đặt cọc đất vui lòng liên hệ đến hotline: 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Trộm vật liệu thi công đường dây điện bị phạt bao nhiêu năm tù?
- Xây nhà cách điện cao thế bao nhiêu mét để đảm bảo an toàn?
- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm gây ra
Câu hỏi thường gặp:
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Mặc dù đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không bắt buộc các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các bên nên ký hợp đồng đặt cọc để “làm tin” trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nơi công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất là ở đâu?
* Nơi công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
* Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nhà ở.
